Was Sie in Stockholm vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Wer in Stockholm ein Haus oder eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Grund darunter. Ein erheblicher Teil des Stadtgebiets gehört der Kommune Stockholm und wird nur im tomträtt überlassen, dem schwedischen Erbbaurecht. Ob das für ein konkretes Objekt gilt, steht im Grundbuch, und die Angabe wirkt sich auf den Wert aus: Ein sonst gleiches Objekt auf eigenem Grund (äganderätt) ist eine andere Sache.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. (tomträtt)

Für die Nutzung des Grundes zahlt der Tomträttshavare eine jährliche Gebühr, die tomträttsavgäld. Sie bemisst sich am Wert des Grundes und bleibt nicht dauerhaft gleich: Die Stadt Stockholm setzt sie in wiederkehrenden Zeitabschnitten neu fest, bei Einfamilienhäusern alle zehn, bei Mehrfamilienhäusern alle zwanzig Jahre. Bei einer solchen Neufestsetzung kann die Gebühr deutlich steigen, weshalb Käufer wissen sollten, wie viele Jahre der laufende Zeitabschnitt noch hat. Einen Auskauf, der aus der tomträtt volles Eigentum am Grund macht, bietet die Stadt Stockholm an, aber unter eigenen Bedingungen, die sie selbst festlegt und ändern kann.

Grundlage: Jordabalk (1970:994) 13 kap. 11 § (Neufestsetzung der Avgäld); Zeitabschnitte für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie das städtische Auskaufsprogramm setzt die Stadt Stockholm eigenständig fest (boende.stockholm/regler-tillstand/tomtratt-och-arrende)

Eine Mietwohnung direkt vom Eigentümer zu bekommen, läuft in Stockholm anders als anderswo. Wer keine Wohnung über den freien Markt findet, meldet sich bei der städtischen Bostadsförmedlingen an und sammelt ab diesem Tag Warteschlangenzeit. Für jede einzelne freie Wohnung entsteht eine eigene Warteschlange aus allen Interessenten, vergeben wird an die längste Anmeldezeit, nicht an die größte Dringlichkeit. Die Wartezeit ist deshalb von Lage zu Lage sehr verschieden: Innenstadtwohnungen dauern spürbar länger als Wohnungen am Stadtrand oder in Nachbargemeinden.

Grundlage: Bostadsförmedlingen i Stockholm AB, amtliche Statistik zu Wartezeiten je Gebiet

Wer über die Warteschlange keine Wohnung bekommt, weicht in Stockholm häufig auf ein andrahandskontrakt aus, eine Untervermietung durch den Erstmieter, statt auf einen direkten Vertrag mit dem Eigentümer (förstahandskontrakt). Das ist rechtlich ein erheblicher Unterschied: Das gesetzliche Besittningsskydd, das Recht, trotz Kündigung des Vermieters wohnen zu bleiben, gilt beim förstahandskontrakt von Anfang an, beim andrahandskontrakt dagegen nur eingeschränkt und abhängig von der Vertragsdauer. Wer in Stockholm eine Wohnung sucht, sollte deshalb wissen, welche der beiden Vertragsarten angeboten wird.

Grundlage: 12 kap. Jordabalk (1970:994), Hyreslagen, insbesondere zum Besittningsskydd bei Andrahandsuthyrning

Wie lange der Verkäufer haftet

Beim Haus mit Grundstück haftet ein privater Verkäufer bis zu zehn Jahre ab der Übernahme (4 kap. 19 b § jordabalken), das ist die längste Frist hier. Bei einer Genossenschaftswohnung („bostadsrätt“) sind es nur zwei Jahre, weil dafür nicht das Grundstücksrecht, sondern das Kaufgesetz gilt.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Sie müssen den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden (4 kap. 19 a § jordabalken), gerechnet ab dem Moment, in dem Sie ihn bemerkt haben oder hätten bemerken müssen. Sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht; in der Rechtsprechung sind bei einem Feuchtigkeitsschaden auch viereinhalb Monate noch als angemessen anerkannt worden. Trotzdem gilt: je früher, desto sicherer.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, über eine „friskrivningsklausul“. Beim Haus genügt der pauschale Satz „i befintligt skick“ nach dem Obersten Gericht NICHT, die Klausel muss ausdrücklich sagen, dass Sie auf alle Ansprüche verzichten. Bei der Genossenschaftswohnung ist „i befintligt skick“ dagegen anerkannt.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwiegen hat oder sonst gegen Treu und Glauben verstoßen hat. Sie müssen die Kenntnis beweisen. Wichtiger als der Ausschluss ist in Schweden aber die Untersuchungspflicht des Käufers (undersökningsplikt), und sie geht weit: Maßstab ist, was ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Prüfung hätte entdecken können. Was dabei auffallen musste, ist kein verdeckter Mangel mehr. Diese Pflicht wird jedoch KLEINER, wenn der Verkäufer beruhigt oder abwiegelt. Wer auf eine Frage nach Feuchtigkeit antwortet, das sei schon geprüft und in Ordnung, nimmt dem Käufer damit einen Teil seiner Prüfpflicht ab und schafft sich selbst eine Haftung.

Was Sie verlangen können

Beim Haus vor allem Preisminderung, bei Verschulden Schadenersatz, Rücktritt nur bei einem wesentlichen Mangel. Eine Reparatur können Sie dort nicht erzwingen. Bei der Genossenschaftswohnung zusätzlich Nachbesserung.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.