Was Sie in Straßburg vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Für Neubauten in der Altstadt von Straßburg darf die Traufhöhe um höchstens ein Geschoss von den Nachbargebäuden abweichen, gemessen innerhalb von 20 Metern ab der Grenze zum öffentlichen Raum. Traufe und First orientieren sich an der Durchschnittshöhe der angrenzenden Gebäude, mit einer Toleranz von höchstens 0,50 Metern für den Sonderfall ganzer Geschosszahlen. Bei geschützten Gebäuden ist jede Aufstockung verboten, ihre Höhe bleibt unverändert erhalten.

Grundlage: Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 3 Abschnitt IV; beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023

Dächer in der Altstadt von Straßburg sind nach benannten Typen geregelt, jeder mit eigener Mindestneigung und eigenem Pflichtmaterial: Steildächer mit hohem Dachgeschoss brauchen mehr als 52 Grad Neigung und schuppenförmige Ziegel, andere Steildachformen mehr als 40 Grad und Schieferdeckung, und die für das Elsass typischen Mansarddächer verlangen für den unteren und oberen Dachabschnitt zwingend dasselbe Material bei einer Neigung zwischen 35 und 42 Grad.

Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 2.1.1; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023

Fachwerk an Gebäuden in der Altstadt von Straßburg darf nur dann sichtbar bleiben, wenn es geschnitzten Zierrat, Gesimse oder Spuren alter Bemalung trägt. Schmuckloses Fachwerk muss dagegen verputzt bleiben und darf nicht freigelegt werden. Wird Fachwerk ersetzt, muss dasselbe Holz in gleicher Art und gleichem Profil verwendet werden, und ein Verputz auf Fachwerk oder Bruchsteinmauerwerk ist nur mit reinem Kalkmörtel erlaubt, hydraulischer Kalkmörtel ist auf diesem Untergrund ausdrücklich verboten.

Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 1.2.3 und 1.2.7; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023

Wie lange der Verkäufer haftet

Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf (Art. 1648 und Art. 2232 Code civil). Diese zwei Jahre sind seit dem Urteil der chambre mixte der Cour de cassation vom 21.07.2023 eine VERJÄHRUNGSFRIST und keine Ausschlussfrist mehr. Der Unterschied ist praktisch groß: Eine Verjährungsfrist kann nach den allgemeinen Regeln gehemmt und unterbrochen werden, etwa durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten. Vorher lief die Frist unaufhaltsam ab, und genau daran sind Ansprüche gescheitert.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, das Gesetz erlaubt ihn ausdrücklich. Formeln wie „vendu en l’état“ stehen in fast jedem Vertrag. Sie gelten nur für einen privaten Verkäufer in gutem Glauben.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Klausel trägt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Beim privaten Verkäufer wird guter Glaube vermutet, Sie müssen seine Kenntnis also beweisen. Makler, Immobilienhändler und Bauträger können sich gar nicht befreien.

Was Sie verlangen können

Sie wählen zwischen Rückgabe gegen den vollen Kaufpreis und Behalten gegen Teilrückzahlung. Kannte der Verkäufer den Mangel, kommt Schadenersatz dazu.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.