Die Eigentümergemeinschaft in Straßburg prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Für Neubauten in der Altstadt von Straßburg darf die Traufhöhe um höchstens ein Geschoss von den Nachbargebäuden abweichen, gemessen innerhalb von 20 Metern ab der Grenze zum öffentlichen Raum. Traufe und First orientieren sich an der Durchschnittshöhe der angrenzenden Gebäude, mit einer Toleranz von höchstens 0,50 Metern für den Sonderfall ganzer Geschosszahlen. Bei geschützten Gebäuden ist jede Aufstockung verboten, ihre Höhe bleibt unverändert erhalten.

Grundlage: Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 3 Abschnitt IV; beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023

Dächer in der Altstadt von Straßburg sind nach benannten Typen geregelt, jeder mit eigener Mindestneigung und eigenem Pflichtmaterial: Steildächer mit hohem Dachgeschoss brauchen mehr als 52 Grad Neigung und schuppenförmige Ziegel, andere Steildachformen mehr als 40 Grad und Schieferdeckung, und die für das Elsass typischen Mansarddächer verlangen für den unteren und oberen Dachabschnitt zwingend dasselbe Material bei einer Neigung zwischen 35 und 42 Grad.

Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 2.1.1; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023

Fachwerk an Gebäuden in der Altstadt von Straßburg darf nur dann sichtbar bleiben, wenn es geschnitzten Zierrat, Gesimse oder Spuren alter Bemalung trägt. Schmuckloses Fachwerk muss dagegen verputzt bleiben und darf nicht freigelegt werden. Wird Fachwerk ersetzt, muss dasselbe Holz in gleicher Art und gleichem Profil verwendet werden, und ein Verputz auf Fachwerk oder Bruchsteinmauerwerk ist nur mit reinem Kalkmörtel erlaubt, hydraulischer Kalkmörtel ist auf diesem Untergrund ausdrücklich verboten.

Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 1.2.3 und 1.2.7; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Die Copropriété teilt das Gebäude in private Lose (Wohnungen) und gemeinschaftliche Teile auf, die jedem Los als Quote (tantièmes) zugeordnet sind.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Das Syndicat des copropriétaires beschließt in der assemblée générale und wird von einem Syndic (Verwalter) geführt. Das règlement de copropriété regelt die Nutzung.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer zahlen laufende charges de copropriété und in einen fonds de travaux ein. Er ist inzwischen für praktisch jede Wohnungseigentümergemeinschaft Pflicht, seit die frühere Ausnahme für Anlagen unter zehn Losen zum 1. Januar 2025 ausgelaufen ist, und beträgt jährlich mindestens 2,5 Prozent der geplanten Arbeiten, wenn ein mehrjähriger Arbeitsplan (plan pluriannuel de travaux) vorliegt, sonst mindestens 5 Prozent des Budgets. Die eingezahlten Beträge sind an das Los gebunden.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Vor dem Kauf erstellt der Syndic den état daté, der die Schulden des Verkäufers und die künftigen Lasten des Käufers auflistet. Der fonds de travaux geht mit über und wird nicht zurückerstattet. Nach Artikel 20 kann das Syndicat den Kaufpreis blockieren, um offene Lasten des Verkäufers einzutreiben. Der Käufer sollte état daté und carnet d'entretien prüfen.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.