Kaufnebenkosten in Sulina

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Sulina liegt in der Rezervația Biosferei Delta Dunării, einer eigens durch Gesetz festgelegten Naturschutz-Sonderzone, die in streng geschützte Zonen, Pufferzonen und Wirtschaftszonen unterteilt ist. Innerhalb der Reservatsgrenzen bleibt privates Grundeigentum zwar anerkannt, wer ein Grundstück besitzt, muss es aber mit ökologisch zulässigen oder traditionellen Mitteln bewirtschaften. Neubauten in den ländlichen Gebieten des Deltas dürfen zehn Meter Höhe nicht überschreiten, umgerechnet drei Geschosse, davon eines im Dachgeschoss.

Grundlage: Legea nr. 82/1993 privind constituirea Rezervației Biosferei Delta Dunării, Art. 3 und Art. 10

Jede wirtschaftliche Nutzung, jeder Tourismusbetrieb und jede Freizeitnutzung im Reservat braucht vorab eine Umweltgenehmigung der Reservatsverwaltung UND eine gesonderte Genehmigung des Kreisrats Tulcea, zwei Behörden, nicht nur eine. Vergibt die Reservatsverwaltung Land oder Gewässer zur wirtschaftlichen Nutzung, hat die örtliche Bevölkerung dafür ein Vorkaufsrecht. Ob ein konkretes Grundstück in einer streng geschützten Zone, einer Pufferzone oder einer Wirtschaftszone liegt, entscheidet darüber, was auf ihm überhaupt zulässig ist, und gehört vor dem Kauf in Sulina zwingend geklärt.

Grundlage: Legea nr. 82/1993, Art. 11 (Genehmigungspflicht); Hotărârea nr. 1516/2008 (Regulamentul-cadru de urbanism pentru Rezervația Biosferei Delta Dunării)

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Für den Käufer gibt es keine Grunderwerbsteuer; er trägt nur die Notar- und die Grundbuchgebühr.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): Der Käufer zahlt KEINE Grunderwerbsteuer. Beim Verkauf durch eine Privatperson fällt eine Transfersteuer als Einkommensteuer an, die aber der VERKÄUFER trägt (gestaffelt nach Haltedauer, auf den Wert über einem Freibetrag). Für den Käufer bleiben nur die Notar- und die Grundbuchgebühr. Notar (amtlicher Tarif): Der Notar beurkundet den Kauf. Die Gebühr folgt einem degressiven amtlichen Tarif von rund 0,5 bis 1,5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Grundbuch-Eintragung (gesetzlich fest): Für die Eintragung ins Grundbuch (intabulare in cartea funciară) fällt eine Gebühr von 0,15 Prozent des Werts an, mindestens rund 12 Euro. Gezahlt vom Käufer. Maklerprovision (frei vereinbar): Zwei bis drei Prozent je Seite, frei vereinbar. Käufer und Verkäufer zahlen häufig je eine Provision an ihren eigenen Makler.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandswohnung von privat ist umsatzsteuerfrei. Beim Neubau vom Bauträger fällt Umsatzsteuer zum Normalsatz von 21 Prozent an.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.