Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Sulina prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Sulina liegt in der Rezervația Biosferei Delta Dunării, einer eigens durch Gesetz festgelegten Naturschutz-Sonderzone, die in streng geschützte Zonen, Pufferzonen und Wirtschaftszonen unterteilt ist. Innerhalb der Reservatsgrenzen bleibt privates Grundeigentum zwar anerkannt, wer ein Grundstück besitzt, muss es aber mit ökologisch zulässigen oder traditionellen Mitteln bewirtschaften. Neubauten in den ländlichen Gebieten des Deltas dürfen zehn Meter Höhe nicht überschreiten, umgerechnet drei Geschosse, davon eines im Dachgeschoss.

Grundlage: Legea nr. 82/1993 privind constituirea Rezervației Biosferei Delta Dunării, Art. 3 und Art. 10

Jede wirtschaftliche Nutzung, jeder Tourismusbetrieb und jede Freizeitnutzung im Reservat braucht vorab eine Umweltgenehmigung der Reservatsverwaltung UND eine gesonderte Genehmigung des Kreisrats Tulcea, zwei Behörden, nicht nur eine. Vergibt die Reservatsverwaltung Land oder Gewässer zur wirtschaftlichen Nutzung, hat die örtliche Bevölkerung dafür ein Vorkaufsrecht. Ob ein konkretes Grundstück in einer streng geschützten Zone, einer Pufferzone oder einer Wirtschaftszone liegt, entscheidet darüber, was auf ihm überhaupt zulässig ist, und gehört vor dem Kauf in Sulina zwingend geklärt.

Grundlage: Legea nr. 82/1993, Art. 11 (Genehmigungspflicht); Hotărârea nr. 1516/2008 (Regulamentul-cadru de urbanism pentru Rezervația Biosferei Delta Dunării)

Welche Lasten es gibt

servituți wie das Wegerecht (servitutea de trecere), dazu uzufruct (Nießbrauch), uz und abitație (Wohnrecht). Die servitute belastet immer ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks mit anderem Eigentümer, sie hängt am Grundstück und nicht an einer Person.

Ob sie den Käufer binden

Rumänien schließt die im Register unsichtbare Dienstbarkeit auf einem eigenen Weg aus, und dieser Weg ist ungewöhnlich klar. Die Ersitzung einer servitute ist zwar möglich, aber nur in einer Form: Art. 763 Codul civil lässt ausschließlich positive Servituten und ausschließlich die uzucapiune tabulară zu, die Tabularersitzung. Die setzt nach Art. 931 gerade voraus, dass jemand bereits im Grundbuch eingetragen ist, wenn auch ohne rechtmäßigen Grund, und fünf Jahre lang gutgläubig besitzt. Eine Dienstbarkeit, die nur durch jahrelange Nutzung und ohne jeden Registereintrag entsteht, kennt das rumänische Recht deshalb nicht. Dazu passt die zweite Norm: Art. 887 zählt abschließend auf, welche dinglichen Rechte ohne Eintragung entstehen, nämlich aus Erbschaft, natürlicher Anwachsung, Zwangsversteigerung, Enteignung für öffentliche Zwecke und in ausdrücklich geregelten Sonderfällen; die Ersitzung einer Servitut steht nicht darunter. Die Grundregel des Art. 885, wonach dingliche Rechte an eingetragenen Liegenschaften sowohl zwischen den Parteien als auch gegenüber Dritten nur durch die Eintragung in die cartea funciară erworben werden, steht unter dem Vorbehalt entgegenstehender Bestimmungen. Für den Käufer bedeutet das im Ergebnis: Was nicht im Auszug steht, kann ihn bei den Dienstbarkeiten auch nicht treffen.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.