Was Sie in Trogir vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der Kernaltstadt von Trogir (Schutzzone A) ist eine Erhöhung der Geschosszahl bestehender Gebäude nicht zulässig. Ebenso wenig erlaubt sind das Zusammenlegen kleinerer Gebäudeeinheiten, neue Balkone oder Loggien und Dachterrassen.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Trogira (PPUG), Odredbe za provođenje, Artikel 91 (Kulturno-povijesna cjelina Grada Trogira, Zona A); erlassen 2008, zuletzt novelliert 24.06.2020

In Trogir dürfen Instandsetzungen an historischen Gebäuden nur mit traditionellen Materialien erfolgen. Der erneuerte Wandteil muss der originalen Steinmauer in Steinwahl und Mauerverband entsprechen und wird in Kalkmörtel vermauert, dessen Farbe möglichst dem Stein selbst ähnelt.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Trogira (PPUG), Odredbe za provođenje, Artikel 91 (Zonen A und B); erlassen 2008, zuletzt novelliert 24.06.2020

In Trogir müssen Dachkonstruktionen ausschließlich aus Holz bestehen. Bei devastierten Häusern ist die ursprüngliche Dachneigung von etwa 35 bis 37 Grad wiederherzustellen. In der äußeren Schutzzone sind Flachdächer ausdrücklich untersagt.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Trogira (PPUG), Odredbe za provođenje, Artikel 91 (Zonen A und B); erlassen 2008, zuletzt novelliert 24.06.2020

Wie lange der Verkäufer haftet

Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel, die sich innerhalb von zwei Jahren nach der Übergabe zeigen; beim Verkauf gebrauchter Sachen dürfen die Parteien diese Frist vertraglich auf ein Jahr verkürzen.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Einen versteckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer innerhalb von zwei Monaten ab Entdeckung melden, sonst verliert er seine Rechte; sichtbare Mängel innerhalb von acht Tagen. Nach rechtzeitiger Meldung erlöschen die Rechte zwei Jahre nach Absenden der Meldung.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, die Haftung kann im Vertrag ganz ausgeschlossen werden; die übliche Klausel heißt „viđeno-kupljeno“ (gekauft wie gesehen). Zwischen Privatpersonen ist das erlaubt, bei einem Verbrauchervertrag bindet ein Ausschluss vor der Mängelmeldung nicht.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss ist nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn dem Käufer verschwieg, ebenso wenn er die Klausel aus einer Monopolstellung heraus aufgezwungen hat (čl. 408). Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und nicht mitteilte. VIEL WICHTIGER IST ABER EINE ZWEITE REGEL, die neben dem Ausschluss steht: Nach čl. 407 verliert der Käufer sein Recht NICHT, wenn er die Sache nicht rechtzeitig geprüft, die Meldefrist versäumt oder der Mangel sich erst nach Ablauf der zwei Jahre gezeigt hat, sofern der Mangel dem Verkäufer bekannt war ODER ihm nicht unbekannt bleiben konnte. Die zweite Alternative ist der eigentliche Hebel: Es genügt, dass der Verkäufer davon hätte wissen müssen, positive Kenntnis ist nicht nötig. Wer also im dritten Jahr Feuchtigkeit entdeckt, steht nicht automatisch mit leeren Händen da.

Was Sie verlangen können

Der Käufer kann zuerst Beseitigung des Mangels oder eine mangelfreie Sache verlangen; hilft der Verkäufer nicht, kann er den Preis mindern oder vom Vertrag zurücktreten. In jedem Fall kann er zusätzlich Schadenersatz fordern. Bei einem Haus scheidet Ersatz meist aus, es bleiben Reparatur, Minderung oder Rücktritt; ein Rücktritt ist bei nur geringfügigem Mangel ausgeschlossen.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.