Einen Bau ohne Genehmigung in Úbeda erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Im Centro Histórico von Úbeda darf die Firsthöhe eines Dachs, gemessen ab der Oberkante der obersten Geschossdecke, an keiner Stelle 4 Meter übersteigen. Nur bei Gemeinbedarfsgebäuden sind bis zu 5,50 Meter zulässig.

Grundlage: PEPCH Úbeda, Artikel 58.2.b); Texto Refundido Juli 2000, endgültig beschlossen August 1989

Fassaden im Centro Histórico von Úbeda werden aus Sichtmauerwerk oder verputztem, getünchtem oder gestrichenem Ziegel ausgeführt. In sieben benannten Straßen (darunter Calle Real und Calle Trinidad) sowie an der Plaza de Andalucía ist Weiß als Fassadenfarbe verboten, erlaubt sind nur Siena- und Erdtöne. In der Calle Fuente Risas sowie den Vierteln Alcázar und San Millán gilt umgekehrt Weiß als einzige zulässige Farbe.

Grundlage: PEPCH Úbeda, Artikel 74; Texto Refundido Juli 2000, endgültig beschlossen August 1989

Im Centro Histórico von Úbeda ist gebogener Tonziegel das einzig zulässige Dachdeckungsmaterial, jedes andere Material ist verboten. Ziegel und Dachtraufe müssen sichtbar bleiben, Brüstungsmauern ebenso wie Flachdächer oder begehbare Dachterrassen sind untersagt.

Grundlage: PEPCH Úbeda, Artikel 73; Texto Refundido Juli 2000, endgültig beschlossen August 1989

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licencia de obras der Gemeinde, nach Fertigstellung die Licencia de primera ocupación oder die Cédula de habitabilidad, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist, je nach Region und Schwere der Ordnungswidrigkeit von einem Jahr bei leichten bis zu 15 Jahren bei sehr schweren Verstößen in Galicien (Andalusien: 6 Jahre seit einer Reform 2012), gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen. Madrid kennt für Grün-, Frei- und öffentliche Flächen überhaupt keine Verjährungsfrist.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.