Was Sie in Visby vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der Altstadt von Visby ist Farbe oder Putz mit Kunststoffanteil verboten. Häuser mit Holzständerkonstruktion müssen mit reinem Kalkputz ohne Zementbeimischung verputzt werden.

Grundlage: Byggnadsordning för Visby innerstad, Abschnitt Riktlinjer Fasader; Teil der Detaljplan för Visby innerstad, Dnr 32018, angenommen 22.02.2010, rechtskräftig seit 26.03.2010

In Visby müssen neue Blechdächer rot oder schwarz, in Ausnahmefällen grau, gestrichen werden. Ungestrichene Dächer gelten als ungeeignet. Neue Dachfenster, Gauben und Balkone sind nur zulässig, wenn sie zum Charakter des Gebäudes und des Stadtbilds passen. Dachterrassen gelten als ungeeignet.

Grundlage: Byggnadsordning för Visby innerstad, Abschnitt Riktlinjer Tak; Teil der Detaljplan för Visby innerstad, Dnr 32018, angenommen 22.02.2010, rechtskräftig seit 26.03.2010

Neubauten und Anbauten in der Nähe der Ringmauer und der Ruinen von Visby müssen einen Schutzabstand von mindestens zwei Metern einhalten.

Grundlage: Byggnadsordning för Visby innerstad, Abschnitte Riktlinjer Nya Byggnader und Riktlinjer Tillbyggnader; Teil der Detaljplan för Visby innerstad, Dnr 32018, angenommen 22.02.2010, rechtskräftig seit 26.03.2010

Wie lange der Verkäufer haftet

Beim Haus mit Grundstück haftet ein privater Verkäufer bis zu zehn Jahre ab der Übernahme (4 kap. 19 b § jordabalken), das ist die längste Frist hier. Bei einer Genossenschaftswohnung („bostadsrätt“) sind es nur zwei Jahre, weil dafür nicht das Grundstücksrecht, sondern das Kaufgesetz gilt.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Sie müssen den Mangel innerhalb angemessener Zeit melden (4 kap. 19 a § jordabalken), gerechnet ab dem Moment, in dem Sie ihn bemerkt haben oder hätten bemerken müssen. Sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht; in der Rechtsprechung sind bei einem Feuchtigkeitsschaden auch viereinhalb Monate noch als angemessen anerkannt worden. Trotzdem gilt: je früher, desto sicherer.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, über eine „friskrivningsklausul“. Beim Haus genügt der pauschale Satz „i befintligt skick“ nach dem Obersten Gericht NICHT, die Klausel muss ausdrücklich sagen, dass Sie auf alle Ansprüche verzichten. Bei der Genossenschaftswohnung ist „i befintligt skick“ dagegen anerkannt.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn verschwiegen hat oder sonst gegen Treu und Glauben verstoßen hat. Sie müssen die Kenntnis beweisen. Wichtiger als der Ausschluss ist in Schweden aber die Untersuchungspflicht des Käufers (undersökningsplikt), und sie geht weit: Maßstab ist, was ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Prüfung hätte entdecken können. Was dabei auffallen musste, ist kein verdeckter Mangel mehr. Diese Pflicht wird jedoch KLEINER, wenn der Verkäufer beruhigt oder abwiegelt. Wer auf eine Frage nach Feuchtigkeit antwortet, das sei schon geprüft und in Ordnung, nimmt dem Käufer damit einen Teil seiner Prüfpflicht ab und schafft sich selbst eine Haftung.

Was Sie verlangen können

Beim Haus vor allem Preisminderung, bei Verschulden Schadenersatz, Rücktritt nur bei einem wesentlichen Mangel. Eine Reparatur können Sie dort nicht erzwingen. Bei der Genossenschaftswohnung zusätzlich Nachbesserung.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.