Die Eigentümergemeinschaft in Wales prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In Wales braucht ein Vermieter für die grundlose Beendigung eines Standard-Vertrags (occupation contract) eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten, und diese Kündigung darf frühestens sechs Monate nach Beginn des Vertrags ausgesprochen werden. Ein Mietverhältnis in Wales trägt dadurch von Vertragsbeginn an einen faktischen Bestandsschutz von zwölf Monaten, bevor eine grundlose Kündigung überhaupt wirksam werden kann.

Grundlage: Sections 173 bis 175, Renting Homes (Wales) Act 2016

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Eine Wohnung ist in England und Wales meist Leasehold, ein langfristiges Nutzungsrecht mit Restlaufzeit, nicht Volleigentum; der Grund gehört dem Freeholder. Echtes Wohnungseigentum (Commonhold) ist bisher selten.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Verwaltet wird über den Freeholder oder einen managing agent; die Leaseholder können ein Right to Manage übernehmen oder eine resident management company bilden.

Was laufend zu zahlen ist

Die Leaseholder zahlen eine service charge für die Bewirtschaftung, die nach dem Landlord and Tenant Act 1985 angemessen sein muss, dazu häufig einen sinking fund und den ground rent (für neue Leases seit 2022 auf null).

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der Käufer übernimmt den Leasehold mit seiner Restlaufzeit und allen service-charge-Pflichten. Eine kurze Restlaufzeit, etwa unter achtzig Jahren, macht die spätere Verlängerung wegen des marriage value deutlich teurer; eine Abschaffung dieses Aufschlags ist im Leasehold and Freehold Reform Act 2024 beschlossen, aber noch nicht in Kraft gesetzt. Bereits seit Februar 2025 in Kraft ist der Wegfall der früher nötigen zweijährigen Wartezeit: Ein neuer Eigentümer kann die Verlängerung sofort nach dem Kauf verlangen. Offene service charges und geplante Großarbeiten (Section 20) sind zentrale Risiken. ZU DEN RÜCKSTÄNDEN SELBST: Offene service charges des Voreigentümers bleiben nach dem Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 dessen Schuld, der Käufer muss sie nicht bezahlen. Das ist aber nur die halbe Antwort, und die gefährlichere Hälfte lautet anders: Der Freeholder kann die Lease wegen des Zahlungsverzugs verwirken lassen (forfeiture), und dieses Verfahren richtet sich gegen die Wohnung, also gegen den NEUEN Eigentümer. Er kann den Besitz verlieren, obwohl er selbst nichts schuldet und zur Zahlung nicht verpflichtet ist. Zwei Schranken stehen davor: Eine Verwirkung setzt eine Mitteilung nach Section 146 Law of Property Act 1925 voraus, und eine solche Mitteilung wegen service charges ist nach Section 81 Housing Act 1996 erst zulässig, wenn der Betrag gerichtlich festgestellt oder vom Leaseholder anerkannt ist. Deshalb ist die LPE1-Auskunft über offene Beträge kein Formalismus, sondern der eigentliche Prüfpunkt; üblich ist, offene Beträge beim Abschluss vom Kaufpreis einbehalten zu lassen. Der Käufer sollte die Restlaufzeit und die LPE1-Auskunft prüfen. RECHERCHEUMFANG: über Sekundärquellen des britischen Leasehold-Rechts geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.