Vereinigtes Königreich · Wales

Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Wales prüfen

Ein Grundstück kann Rechte tragen, die jemand anderem gehören. Sie stehen in einem Register, nicht im Exposé, und sie gehen auf den Käufer über.

Was überhaupt auf einem Grundstück liegen kann

Das Recht eines Nachbarn, über Ihren Grund zu fahren. Das Recht einer Person, bis an ihr Lebensende in einem Teil des Hauses zu wohnen. Das Recht eines Versorgers, eine Leitung zu unterhalten. Jedes davon mindert den Wert, und keines sieht man bei der Besichtigung.

Wo sie stehen und wo nicht

Die meisten stehen im Grundbuch oder im Eigentumsregister des Landes. Manche wirken auch ohne Eintragung, etwa wenn sie über lange Zeit ausgeübt wurden. Genau die sind die gefährlichen, weil ein sauberer Registerauszug sie nicht zeigt.

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Was ein Wohnrecht auf Lebenszeit wert ist

Es senkt den Wert erheblich, und zwar berechenbar: nach der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person und dem Mietwert des betroffenen Teils. Wer ein Objekt mit Wohnrecht zum vollen Preis kauft, zahlt zweimal.

Ob sie sich löschen lassen

Nur mit Zustimmung des Berechtigten, und die kostet in aller Regel Geld. Rechnen Sie nicht damit, dass sich das nach dem Kauf klären lässt: Die Verhandlungsposition ist danach schlechter als davor.

Was im Land Wales gilt

In Wales braucht ein Vermieter für die grundlose Beendigung eines Standard-Vertrags (occupation contract) eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten, und diese Kündigung darf frühestens sechs Monate nach Beginn des Vertrags ausgesprochen werden. Ein Mietverhältnis in Wales trägt dadurch von Vertragsbeginn an einen faktischen Bestandsschutz von zwölf Monaten, bevor eine grundlose Kündigung überhaupt wirksam werden kann.

Grundlage: Sections 173 bis 175, Renting Homes (Wales) Act 2016

Die Rechtslage im Vereinigten Königreich

Welche Lasten es gibt

easements wie das right of way (Wegerecht), dazu restrictive covenants und life interests.

Ob sie den Käufer binden

Wer eine easement ausdrücklich einräumt, braucht seit dem 13.10.2003 die Eintragung, damit das Recht überhaupt legal entsteht (Section 27 Abs. 1 und 2 lit. d Land Registration Act 2002), und ein restrictive covenant wirkt nur, wenn er als notice im charges register steht. Der Fallstrick ist das Recht, zu dem das Register schweigt: easements, die durch stillschweigende Einräumung (etwa nach der Regel in Wheeldon v Burrows oder kraft Section 62 Law of Property Act 1925) oder durch zwanzig Jahre ununterbrochene Ausübung entstanden sind (Section 2 Prescription Act 1832, daneben die Lehre vom lost modern grant), sind legal ohne jede Eintragung und binden den Erwerber nach Schedule 3 Paragraph 3 als overriding interest. Nur wenn der Käufer das Recht weder kannte noch bei sorgfältiger Besichtigung erkennen konnte und es zudem im Jahr vor der Veräußerung nicht mehr ausgeübt wurde, geht er frei; ein seit Jahrzehnten benutzter und zuletzt noch genutzter Weg bindet also auch dann, wenn der Registerauszug sauber aussieht.

Grundlage: Dienstbarkeiten Vereinigtes Königreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.

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