Den Energieausweis in Wien lesen und verstehen

Der bedarfsorientierte Ausweis

Er bewertet die Substanz: Dämmung, Fenster, Heizung. Für einen Käufer ist er der aussagekräftigere, weil er unabhängig davon ist, wer vorher darin gewohnt hat.

Der verbrauchsorientierte Ausweis

Er nimmt die Abrechnungen der letzten Jahre. Zwei Personen in einem großen Haus ergeben einen guten Wert, auch wenn das Haus schlecht gedämmt ist.

Ob das Mietrechtsgesetz voll, nur teilweise oder gar nicht gilt, hängt am Baujahr, an der Förderung und an der Art des Hauses, nicht am Bundesland. Diese Einordnung entscheidet vor jeder anderen Frage darüber, ob es überhaupt eine Mietobergrenze gibt.

Grundlage: § 1 Mietrechtsgesetz (MRG)

Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert je Quadratmeter. Er ist die Grundlage für die zulässige Miete in Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich und wird regelmäßig neu kundgemacht. Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung kommen dazu.

Grundlage: § 5 Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl. Nr. 800/1993

Ist der Mietvertrag befristet, ist vom zulässigen Hauptmietzins ein Abschlag zu machen. Er gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Grundlage: § 16 Abs. 7 MRG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Wien gilt die Bauordnung für Wien, und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Bauordnung für Wien

Wien ist zugleich Bundesland und Gemeinde. Der Altbaubestand vor 1953 ist hier so groß wie nirgendwo sonst im Land, und genau dieser Bestand fällt in den Vollanwendungsbereich mit Mietobergrenze. Deshalb ist die Frage nach der zulässigen Miete hier häufiger berechtigt als anderswo.

Grundlage: § 1 Abs. 4 MRG in Verbindung mit § 16 Abs. 2 MRG

Wien hat eine wohnrechtliche Schlichtungsstelle. Das ändert den Weg: Ein Streit über die Höhe des Mietzinses muss hier zuerst dort anhängig gemacht werden und kann nicht sofort zu Gericht. In Österreich gibt es solche Stellen nur in wenigen Gemeinden, überall sonst führt der Weg direkt zum Bezirksgericht.

Grundlage: § 39 Abs. 1 MRG

Für geförderte Wohnungen und für Gemeindewohnungen gelten in Wien eigene Vergaberegeln des Landes. Sie stehen neben dem Mietrechtsgesetz und nicht an seiner Stelle: Wer eine solche Wohnung bekommt, entscheidet die Stadt nach ihren Kriterien, die Miethöhe aber weiterhin das Bundesrecht.

Grundlage: Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989)

Der Energieausweis

Der Verkäufer muss dem Käufer einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und aushändigen. In Inseraten sind der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) anzugeben. Fehlt der Ausweis, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

Was Sie nach dem Kauf sanieren müssen

Es gibt keine bundesweite Zwangssanierung nach Energieklasse. Anforderungen an die thermische Qualität entstehen erst bei größeren Renovierungen und ergeben sich aus der OIB-Richtlinie 6 und den Bauordnungen der Länder.

Muss der Verkäufer den Ausweis unaufgefordert zeigen?

Ja. Die Vorlagepflicht besteht spätestens bei der Besichtigung, und die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen. Wer ihn erst beim Notartermin sieht, hat einen Anhaltspunkt dafür, wie der Rest der Unterlagen gepflegt ist.

Kann ich den Ausweis anzweifeln?

Er ist keine Zusicherung, sondern eine fachliche Einschätzung nach einem vorgegebenen Verfahren. Weicht die Wirklichkeit deutlich ab, ist das ein Hinweis auf einen Fehler bei der Erstellung, aber kein Mangel des Gebäudes.