Die Eigentümergemeinschaft in Zadar prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Im geschützten historischen Kern von Zadar auf der Halbinsel darf die überbaute Fläche eines Grundstücks höchstens 60 Prozent betragen. Für die übrigen, nicht denkmalgeschützten Ortskerne der Gemeinde gilt im selben Artikel nur ein Wert von 40 Prozent.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Zadra, Odredbe za provođenje, Artikel 65, Abschnitt Povijesna Jezgra grada Zadra na Poluotoku; konsolidierter Text nach der IV. Änderung, Glasnik Grada Zadra 14/2019

Ein Neubau auf einem unbebauten Grundstück im geschützten Kern von Zadar ist je nach Gebäudetyp erst ab einer Grundstücksfläche von 350 Quadratmetern für ein freistehendes Gebäude, 200 Quadratmetern für ein Doppelhaus oder 150 Quadratmetern für ein Reihenhaus zulässig.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Zadra, Odredbe za provođenje, Artikel 65, Abschnitt Povijesna Jezgra grada Zadra na Poluotoku; konsolidierter Text nach der IV. Änderung, Glasnik Grada Zadra 14/2019

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Das Sondereigentum an einem besonderen Teil (vlasništvo posebnog dijela) ist mit einem Miteigentumsanteil verbunden.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die Miteigentümer bestellen einen upravitelj (Verwalter) und beschließen gemeinsam über die Verwaltung.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer zahlen in eine zajednička pričuva (gemeinsame Rücklage) und tragen die Lasten nach Anteilen.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Die zajednička pričuva ist an das Gebäude gebunden und geht mit über; ihre Mittel sind zweckgebunden, denn zulässig sind nur Zahlungen für Erhaltung und Verbesserung der Immobilie oder für die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens, und eine Vollstreckung in die pričuva ist nur wegen eben dieser Forderungen erlaubt. RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS ERREICHEN DEN ERWERBER NICHT: Das Zakon o vlasništvu kennt weder eine Haftung des Erwerbers für Beitragsrückstände noch ein gesetzliches Pfandrecht der Gemeinschaft an der Einheit. Damit bleibt es bei der allgemeinen Regel, dass eine Schuld bei ihrem Schuldner bleibt. WAS ES STATTDESSEN GIBT, und das ist der eigentliche Prüfpunkt beim Kauf: Kann ein Miteigentümer seinen Anteil an einer größeren Erhaltungsmaßnahme nicht sofort zahlen, die seltener als jährlich anfällt und nicht durch die pričuva gedeckt ist, darf ihm Ratenzahlung über höchstens zehn Jahre eingeräumt werden, gesichert durch eine HYPOTHEK auf seinem Miteigentumsanteil und verzinst wie üblich. Eine solche Hypothek steht im Grundbuch und geht mit der Einheit auf den Käufer über. Wer also nur nach Rückständen fragt, übersieht die Belastung, auf die es hier ankommt: Der Grundbuchauszug ist wichtiger als die Auskunft des Verwalters. Der Käufer sollte beides prüfen, offene Beiträge und den Stand der pričuva. RECHERCHEUMFANG: am Volltext des Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima geprüft (7.253 Zeilen, Suchlauf am 19.08.2026 über die Begriffe stjecatelj, pričuva und založno pravo, deren Treffer die Wirksamkeit der Suche belegen). Ein Negativbefund in diesem Gesetz schliesst eine Regelung in einem anderen Gesetz nicht aus.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.