Kroatien · Zadar

Widmung und Schutzgebiete in Zadar prüfen

Was Sie mit einem Grundstück vorhaben, muss die Widmung hergeben. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern beim Planungsträger, und sie ändert sich ohne Ihr Zutun.

Die Frage vor allen anderen

Nicht wie das Grundstück heute genutzt wird, sondern wie es genutzt werden darf. Ein bebautes Grundstück muss nicht Bauland sein, und eine bestehende Nutzung ist nicht automatisch eine erlaubte.

Schutzgebiete und was sie verbieten

Ortsbildschutz, Denkmalschutz, Wasserschutz, Hochwasserzone. Jedes davon schränkt ein, was Sie ändern dürfen, und mehrere können gleichzeitig gelten.

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

Vorkaufsrechte der öffentlichen Hand

In mehreren Ländern kann eine Gemeinde in einen abgeschlossenen Kaufvertrag eintreten. Der Vertrag steht dann, aber der Käufer ist ein anderer. Ob das hier möglich ist, gehört vor die Unterschrift geklärt.

Was in der Stadt Zadar gilt

Im geschützten historischen Kern von Zadar auf der Halbinsel darf die überbaute Fläche eines Grundstücks höchstens 60 Prozent betragen. Für die übrigen, nicht denkmalgeschützten Ortskerne der Gemeinde gilt im selben Artikel nur ein Wert von 40 Prozent.

Grundlage: Prostorni plan uređenja Grada Zadra, Odredbe za provođenje, Artikel 65, Abschnitt Povijesna Jezgra grada Zadra na Poluotoku; konsolidierter Text nach der IV. Änderung, Glasnik Grada Zadra 14/2019

Ein Neubau auf einem unbebauten Grundstück im geschützten Kern von Zadar ist je nach Gebäudetyp erst ab einer Grundstücksfläche von 350 Quadratmetern für ein freistehendes Gebäude, 200 Quadratmetern für ein Doppelhaus oder 150 Quadratmetern für ein Reihenhaus zulässig.

Die Rechtslage in Kroatien

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Der prostorni plan der Stadt oder Gemeinde legt das građevinsko područje (Baugebiet) fest und grenzt es von Agrar- und Waldflächen ab. Nur innerhalb des Baugebiets ist grundsätzlich Bebauung möglich.

Schutzgebiete und ihre Folgen

Flächen ausserhalb des Baugebiets (Agrar, Wald), Naturschutz und Hochwasserzonen schränken die Nutzung ein.

Vorkaufsrechte

Das pravo prvokupa gehört zu den vermögensrechtlichen Instrumenten der Baulandordnung; die lokale Selbstverwaltung kann in den gesetzlich vorgesehenen Fällen vorkaufen. Der Käufer sollte die Auskunft der Gemeinde einholen.

Grundlage: Landnutzung Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Häufige Fragen

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.

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