Frankreich · Paris
Mieterhöhung in Paris prüfen
Eine Mieterhöhung scheitert häufiger an der Form als an der Höhe. Prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge: Form, Grund, Betrag, Frist.
Die Form
Fast alle Rechtsordnungen verlangen für eine Erhöhung eine bestimmte Form, oft ein amtliches Formular oder eine Begründung mit benannten Vergleichsobjekten, und eine Ankündigungsfrist vor dem Zinstermin. Fehlt eines davon, ist die Erhöhung unwirksam, unabhängig davon, ob der Betrag stimmt.
Der Grund
Eine Erhöhung braucht einen im Gesetz vorgesehenen Anlass. Die gängigen sind eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, die Anpassung an das ortsübliche Niveau, eine durchgeführte Modernisierung und die Anhebung eines amtlichen Ausgangswerts.
Wertsicherung
Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.
Modernisierung
Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.
Die Obergrenze für den Schritt
Neben der Obergrenze für die Miete selbst gibt es in mehreren Ländern eine zweite Grenze dafür, wie viel eine Miete in einem bestimmten Zeitraum überhaupt steigen darf. Sie greift auch dann, wenn die neue Miete für sich genommen zulässig wäre.
Ihre Frist zum Widerspruch
Sie ist meist kurz und beginnt mit dem Zugang des Schreibens. Wer sie verstreichen lässt, kann in manchen Ländern durch bloßes Weiterzahlen zustimmen, ohne es zu wollen.
Was in Paris gilt
In Paris darf die Miete bei einem neuen Vertrag einen Höchstwert je Quadratmeter nicht überschreiten. Den Wert setzt der Präfekt jedes Jahr neu fest, getrennt nach Stadtviertel, Zimmerzahl, Baualter und danach, ob möbliert vermietet wird. Liegt die vereinbarte Miete darüber, kann der Mieter ihre Herabsetzung verlangen. Die Regel ist ein befristeter Versuch: Sie läuft im November 2026 aus, und ob sie danach weitergeht, war am 15.08.2026 nicht entschieden.
Grundlage: Art. 140 Loi ELAN Nr. 2018-1021 vom 23.11.2018, verlängert durch die Loi 3DS vom 21.02.2022; in Paris angewandt seit 01.07.2019, die Höchstwerte stehen im jährlichen Arrêté des Präfekten
Wer in Paris eine Wohnung dauerhaft anders nutzen will, etwa als möblierte Ferienwohnung oder als Büro, braucht dafür eine Genehmigung der Stadt. Sie wird in der Regel nur gegen Ausgleich erteilt: Der Antragsteller muss an anderer Stelle in der Stadt eine Fläche, die bisher kein Wohnraum war, in Wohnraum umwandeln. Wer eine Wohnung zu diesem Zweck kauft, kauft die Genehmigung also nicht mit.
Grundlage: Art. L. 631-7 ff. Code de la construction et de l'habitation; die Ausgleichspflicht regelt das Règlement municipal der Stadt Paris über die Nutzungsänderung, Fassung 2025 DLH 44
Die Rechtslage in Frankreich
Wann und wie erhöht werden darf
Anpassung nur einmal jährlich und höchstens um die Veränderung des IRL. Für Wohnungen der Energieklassen F und G ist die Erhöhung gesperrt.
Ihre Frist und der Weg dorthin
Herabsetzung binnen drei Jahren über die commission départementale de conciliation und das Gericht. Wohnungen der Klasse G dürfen seit 01.01.2025 nicht mehr neu vermietet werden.
Was Sie dafür nachschlagen müssen
Ob die Gemeinde am encadrement teilnimmt, der aktuelle loyer de référence majoré für Quartier, Baujahr, Zimmerzahl und Möblierung, sowie die Energieklasse des Objekts. WICHTIG: Das encadrement ist bis heute ein befristeter Versuch und läuft am 25.11.2026 aus. Ob es verlängert wird, ist offen. Bei einer Aussage über einen Zeitraum nach diesem Datum ist der Stand neu zu prüfen, statt die Begrenzung fortzuschreiben.
Grundlage: Loi n° 89-462, encadrement des loyers; Art. 17-1 für die Anpassung. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?
Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.
Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?
Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.
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