Dänemark · Svaneke
Betriebskostenabrechnung in Svaneke prüfen
Die meisten falschen Abrechnungen sind nicht falsch gerechnet. Sie enthalten Posten, die gar nicht umgelegt werden dürfen. Deshalb ist die erste Prüfung eine Liste und keine Rechnung.
Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt etwas umgelegt werden darf
In mehreren Ländern schuldet ein Mieter ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag keine Betriebskosten. Dann ist die vereinbarte Miete eine Inklusivmiete, und die gesamte Abrechnung entfällt. Diese Frage steht vor jeder einzelnen Position.
Der Katalog: was auf die Liste darf
Ist die Umlage vereinbart, entscheidet ein Katalog, welche Kosten überhaupt in Frage kommen. Er ist je nach Land abschließend oder offen, und dieser Unterschied entscheidet über den Ausgang jeder Beanstandung.
Abschließender Katalog
Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.
Offener Katalog
Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.
Die drei Klassiker, die selten hineingehören
Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.
Verwaltungskosten
Die Vergütung der Hausverwaltung. Sie steht in mehreren Ländern ausdrücklich nicht im Katalog und wird trotzdem regelmäßig weitergegeben, oft versteckt in einer Sammelposition.
Instandhaltung und Reparaturen
Was kaputt war und repariert wurde, trägt in aller Regel der Eigentümer. Der Unterschied zur laufenden Wartung ist die Trennlinie, an der die meisten Abrechnungen scheitern.
Leerstandsanteile
Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus gehören nicht auf die Abrechnung der vermieteten. Fällt auf, wenn die umgelegte Fläche kleiner ist als die Gesamtfläche des Hauses.
Die zwei Fristen
Es gibt fast überall zwei: eine für den Vermieter, bis wann er abrechnen muss, und eine für Sie, bis wann Sie widersprechen können. Die erste kann eine Nachforderung vollständig entwerten, die zweite kann Ihre Beanstandung entwerten. Beide laufen still.
Ihr Recht, die Belege zu sehen
Eine Abrechnung ohne Einsicht in die Rechnungen ist nicht prüfbar. Das Recht, die Belege einzusehen, besteht in den hier behandelten Ländern unabhängig davon, ob die Abrechnung plausibel aussieht.
Was in der Stadt Svaneke gilt
Im historischen Kern und Stadtzentrum von Svaneke dürfen Nebengebäude wie Schuppen und Garagen höchstens 35 Quadratmeter groß sein; stehen sie direkt an der Grundstücksgrenze, darf ihre Höhe 2,5 Meter nicht überschreiten, bei höchstens 30 Grad Dachneigung.
Grundlage: Lokalplan nr. 097 for bevaring og videreudvikling af Svaneke, § 4.7 (Delområde A og C); Bornholms Regionskommune, beschlossen 10.10.2019
Im selben Bereich von Svaneke dürfen Dachfenster zur Straßenseite höchstens etwa 55 mal 75 Zentimeter groß sein, zur Hof- oder Gartenseite höchstens 66 mal 118 oder 78 mal 98 Zentimeter, mit Ausnahme gesetzlich vorgeschriebener Rettungsöffnungen.
Grundlage: Lokalplan nr. 097 for bevaring og videreudvikling af Svaneke, § 5.18 (Delområde A og C); Bornholms Regionskommune, beschlossen 10.10.2019
Die Rechtslage in Dänemark
Wann überhaupt verrechnet werden darf
Das Gesetz begrenzt, was neben der Miete separat verrechnet werden darf, auf den individuellen, gemessenen Verbrauch, abgerechnet über eine A-conto-Zahlung mit jährlicher Abrechnung oder über den direkten Vertrag des Mieters mit dem Versorger. Was nicht darauf steht, etwa feste Gebühren, gehört in die Miete. Wärme und Warmwasser dürfen grundsätzlich NICHT in die Miete eingerechnet werden, sondern werden separat abgerechnet; eine Ausnahme gilt für Zimmer und Wohngemeinschaften.
Was auf die Abrechnung darf
Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind individueller Verbrauch von Wärme und Warmwasser, Verbrauch von Wasser, wenn gemessen, Verbrauch von Strom und Kühlung und Antenne und Internet, wenn vereinbart.
Was nicht auf die Abrechnung darf
Nicht umlagefähig sind feste Gebühren wie Müllabfuhr, gemeinsame Wäscherei und Treppenreinigung, Verwaltungs- und PBS-Gebühren und Renovierung und Instandhaltung des Gebäudes. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.
Die Fristen
Jährliche Verbrauchsabrechnung. Der Mieter kann sie beim Huslejenævn prüfen lassen.
Grundlage: Lejeloven (dänisches Mietgesetz), Regeln zu Verbrauch und Nebenkosten. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.
Häufige Fragen
Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?
Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.
Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?
In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.
Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?
Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.
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