Dänemark · Svaneke
Ist meine Miete in Svaneke zu hoch?
Ob eine Miete zu hoch ist, entscheidet nicht das Gefühl und nicht der Vergleich mit dem Nachbarn, sondern die Frage, ob für diese Wohnung überhaupt eine gesetzliche Obergrenze gilt. Diese Frage kommt vor allen anderen.
Zuerst: Gilt für Ihre Wohnung überhaupt eine Obergrenze?
In den meisten Ländern gibt es keine Obergrenze für jede Wohnung, sondern nur für bestimmte Baujahre, bestimmte Vertragsarten oder bestimmte Gebiete. Fällt Ihre Wohnung nicht darunter, ist auch eine hohe Miete rechtlich zulässig, und jede weitere Prüfung führt ins Leere. Fällt sie darunter, steht der zulässige Betrag meist fest und ist nachrechenbar.
Wie sich der zulässige Betrag bildet
Steht fest, dass eine Grenze gilt, ergibt sich der Betrag aus einer Rechenregel, nicht aus einer Verhandlung. Sie unterscheidet sich von Land zu Land erheblich.
Der Ausgangswert
Fast alle Systeme starten bei einem amtlich festgesetzten Wert je Quadratmeter oder bei einer erhobenen ortsüblichen Miete. Dieser Wert wird regelmäßig neu festgesetzt, weshalb eine Prüfung immer den Wert braucht, der zum Zeitpunkt Ihres Vertragsschlusses galt.
Die Zuschläge und Abschläge
Auf den Ausgangswert kommen Korrekturen. Sie sind der Teil, über den in der Praxis am meisten gestritten wird, weil sie geschätzt und nicht gemessen werden. Drei Gruppen tragen fast den ganzen Streit.
Lage
Der größte einzelne Posten und der am schwersten prüfbare. Er soll abbilden, dass dieselbe Wohnung in zwei Straßen verschieden viel wert ist. Wer ihn prüfen will, braucht die übliche Höhe im selben Bezirk, nicht im ganzen Ort.
Zustand und Ausstattung
Bad, Heizung, Fenster und Böden. Hier lohnt der genaue Blick, weil ein Zuschlag für eine Ausstattung, die es nicht gibt oder die nicht funktioniert, der am leichtesten zu widerlegende ist.
Stockwerk, Aufzug und Freifläche
Sie wirken in beide Richtungen. Ein oberes Stockwerk ohne Aufzug führt in mehreren Rechtsordnungen zu einem Abschlag, nicht zu einem Zuschlag.
Der Abschlag für eine Befristung
Ist der Vertrag befristet, sehen mehrere Rechtsordnungen einen festen Abschlag vor. Er wird in der Praxis oft übersehen, und zwar von beiden Seiten.
Die Frist ist das eigentliche Risiko
Der häufigste Grund, warum eine überhöhte Miete nicht zurückkommt, ist nicht ein Rechtsfehler, sondern eine verpasste Frist. In manchen Ländern läuft sie ab Vertragsschluss, in anderen ab Übernahme der Wohnung, und sie ist teils kürzer als einen Monat. Wer prüft, sollte deshalb mit der Frist anfangen und nicht mit dem Betrag.
Was Sie dafür in der Hand haben müssen
Für eine belastbare Prüfung braucht es den Mietvertrag mit Datum, die genaue Wohnfläche, das Baujahr des Hauses, die Ausstattungsmerkmale und die letzte Betriebskostenabrechnung. Fehlt das Baujahr, ist meist schon die erste Frage nicht zu beantworten.
Was in der Stadt Svaneke gilt
Im historischen Kern und Stadtzentrum von Svaneke dürfen Nebengebäude wie Schuppen und Garagen höchstens 35 Quadratmeter groß sein; stehen sie direkt an der Grundstücksgrenze, darf ihre Höhe 2,5 Meter nicht überschreiten, bei höchstens 30 Grad Dachneigung.
Grundlage: Lokalplan nr. 097 for bevaring og videreudvikling af Svaneke, § 4.7 (Delområde A og C); Bornholms Regionskommune, beschlossen 10.10.2019
Im selben Bereich von Svaneke dürfen Dachfenster zur Straßenseite höchstens etwa 55 mal 75 Zentimeter groß sein, zur Hof- oder Gartenseite höchstens 66 mal 118 oder 78 mal 98 Zentimeter, mit Ausnahme gesetzlich vorgeschriebener Rettungsöffnungen.
Grundlage: Lokalplan nr. 097 for bevaring og videreudvikling af Svaneke, § 5.18 (Delområde A og C); Bornholms Regionskommune, beschlossen 10.10.2019
Die Rechtslage in Dänemark
Wie sich die zulässige Miete bildet
Wie die zulässige Miete gebildet wird, hängt von der Gemeinde und vom Baujahr ab. In regulierten Gemeinden gilt für ältere Häuser mit sieben oder mehr Wohnungen, errichtet vor 1992, die kostenbasierte Miete (omkostningsbestemt husleje): Sie ergibt sich aus den Betriebskosten des Hauses und einer angemessenen Verzinsung des Werts, umgelegt je Quadratmeter, nicht aus dem Markt. Wohnungen, die nach 1991 fertig wurden, dürfen frei vermietet werden, solange die Miete nicht deutlich über dem Wert des Vermieteten (det lejedes værdi) liegt. In unregulierten Gemeinden ist der Maßstab dieser Mietwert.
Ihre Frist und der Weg dorthin
Der Mieter kann die Miete beim Huslejenævn, der Mietkommission der Gemeinde, prüfen lassen; hält es sie für zu hoch, wird sie herabgesetzt.
Was Sie dafür nachschlagen müssen
Ob die Gemeinde reguliert ist, das Baujahr und die Zahl der Wohnungen im Haus, bei kostenbasierter Miete die anerkannten Betriebskosten und der angesetzte Wert. Und ob gerade eine zeitweilige gesetzliche Deckelung der Erhöhung gilt.
Grundlage: Lejeloven (dänisches Mietgesetz, seit 01.07.2022 konsolidiert; das frühere Boligreguleringslov ist darin aufgegangen). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.
Häufige Fragen
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
In den Ländern mit gesetzlicher Obergrenze ja, aber nur innerhalb einer Frist und meist erst, nachdem Sie die überhöhte Miete förmlich beanstandet haben. Wie weit die Rückforderung zurückreicht, hängt davon ab, wie schnell Sie beanstandet haben.
Riskiere ich eine Kündigung, wenn ich die Miete beanstande?
Eine Kündigung als Antwort auf eine berechtigte Beanstandung ist in den hier behandelten Ländern nicht zulässig. Ein befristeter Vertrag läuft davon unabhängig aus, das ist keine Kündigung und auch keine Reaktion auf Ihre Beanstandung.
Brauche ich dafür einen Anwalt?
Für die Prüfung nicht. Für die Durchsetzung hängt es davon ab, ob im betreffenden Land zuerst eine Schlichtungsstelle angerufen werden muss. Wo es sie gibt, ist der Weg dorthin meist günstiger als der zum Gericht und teils vorgeschrieben.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.