Liechtenstein · Balzers
Welche Unterlagen Sie in Balzers für den Verkauf brauchen
Eine vollständige Mappe verkürzt die Prüfung des Käufers und nimmt ihm das Argument für einen Abschlag. Eine unvollständige liefert ihm dieses Argument frei Haus.
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Ein Teil der Mappe ist Pflicht, und das Fehlen ist teils bußgeldbewehrt. Dazu gehört in allen hier behandelten Ländern der Nachweis über den Energiezustand des Gebäudes, der bereits bei der Anzeige vorliegen muss und nicht erst beim Notartermin.
Die Unterlagen, die den Preis halten
Der zweite Teil ist nicht vorgeschrieben, entscheidet aber über den Preis, weil sein Fehlen als Risiko eingepreist wird.
Bei einer Eigentumswohnung
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan und der Stand der Rücklage. Fehlen sie, muss der Käufer mit einer Sonderumlage rechnen, die er nicht kennt, und er rechnet vorsichtshalber mit einer hohen.
Bei einem Haus
Die Baugenehmigung samt Plänen, die Nachweise über durchgeführte Sanierungen und die Abnahme der Heizung. Ein Anbau ohne Genehmigung ist der Befund, der einen Verkauf am häufigsten platzen lässt.
Was Sie offenlegen müssen, auch ungefragt
Neben den Unterlagen gibt es Umstände, die Sie von sich aus nennen müssen. Wer sie verschweigt, haftet trotz vereinbartem Haftungsausschluss, und zwar noch Jahre nach dem Verkauf.
Die Reihenfolge, die Zeit spart
Beschaffen Sie zuerst, was von einer Behörde kommt, denn dort dauert es am längsten. Der Auszug aus dem Register, die Bestätigung der Gemeinde und der Energienachweis haben Vorlauf. Alles, was Sie selbst haben, ist in einer Stunde zusammengelegt.
Was in der Stadt Balzers gilt
In der Dorfkern- und Dorfzone von Balzers sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig; im übrigen Gemeindegebiet sind alle Dachformen erlaubt.
Grundlage: Bauordnung der Gemeinde Balzers, Art. 6 Absatz 2; erlassen 04.10.2025, genehmigt durch die Regierung des Fürstentums Liechtenstein am 19.08.2025 (LNR 2025-1128)
Die Rechtslage in Liechtenstein
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Pflicht sind: Energieausweis, höchstens zehn Jahre alt.
Was schon im Inserat stehen muss
Bereits in der Anzeige: Keine recherchierte Pflichtangabe zur Energieeffizienz in der Verkaufsanzeige; Art. 4 EnAG regelt nur Vorlage bis zur Vertragserklärung und Aushändigung bei Vertragsabschluss, nicht die Bewerbung des Objekts..
Was Sie ungefragt sagen müssen
Liechtenstein folgt dem kontinentalen Gewährleistungsmodell des ABGB. Nach § 922 Abs. 1 ABGB haftet, wer eine Sache gegen Entgelt überlässt, dafür, dass sie dem Vertrag entspricht und die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat; bei unbeweglichen Sachen beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre ab Übergabe (§ 933 Abs. 1 ABGB). Für offenkundige Mängel und für Lasten, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, besteht nach § 928 ABGB grundsätzlich KEINE Gewährleistung, es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen oder ausdrücklich zugesichert, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei. Ein arglistig verschwiegener Mangel bleibt also unabhängig von einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss und unabhängig davon haftungsrelevant, was bei der Besichtigung erkennbar gewesen wäre. Daneben kann ein Käufer den Vertrag wegen List anfechten, wenn er durch listige Täuschung zum Abschluss veranlasst wurde (§ 870 ABGB).
Grundlage: Offenlegungspflichten Liechtenstein. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-13.
Häufige Fragen
Wie alt darf der Energienachweis sein?
Er hat in allen hier behandelten Ländern eine feste Gültigkeitsdauer. Ist sie abgelaufen, ist er wertlos und muss neu erstellt werden, bevor die Anzeige online geht.
Muss ich Mängel im Exposé nennen?
Im Exposé nicht zwingend, gegenüber dem Käufer vor dem Vertrag schon, soweit es sich um Umstände handelt, die er nicht selbst erkennen kann und die für seine Entscheidung wesentlich sind.
Was, wenn ein Anbau keine Genehmigung hat?
Das gehört offengelegt. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren ist meist möglich, dauert aber und kann eine Rückbauanordnung nach sich ziehen. Ein Käufer, der das erst nach dem Kauf erfährt, hat einen Anspruch, und ein Ausschluss hilft dann nicht.
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