Liechtenstein · Balzers
Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Balzers?
Mit der Übergabe ist ein Verkauf nicht erledigt. Für eine bestimmte Zeit können Mängel zurückkommen, und ein Satz im Vertrag schützt Sie weniger, als die meisten annehmen.
Die Uhr läuft ab der Übergabe
Nicht ab der Unterschrift und nicht ab der Eintragung, sondern ab dem Tag, an dem der Käufer das Objekt bekommen hat. Halten Sie diesen Tag schriftlich fest, samt Zählerständen und Zustand, denn er ist der Beginn jeder Frist.
Was der Ausschluss im Vertrag wirklich leistet
„Gekauft wie besichtigt“ steht in fast jedem Vertrag zwischen Privatpersonen und ist auch wirksam. Er hat aber eine Grenze, und die ist in allen hier behandelten Ländern dieselbe.
Er deckt, was Sie nicht wussten
Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.
Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben
Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.
Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben
Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.
Der sicherste Weg ist Offenlegen, nicht Verschweigen
Ein Mangel, den Sie im Vertrag benennen, ist ein Mangel, für den Sie nicht mehr haften: Der Käufer hat ihn gekauft. Ein Mangel, den Sie verschweigen, bleibt jahrelang Ihr Risiko. Der feuchte Keller im Vertrag ist billiger als der feuchte Keller vor Gericht.
Was Sie aufbewahren sollten und wie lange
Das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand, den Schriftverkehr und jede Unterlage, die Sie ausgehändigt haben. Mindestens so lange, wie die Haftungsfrist Ihres Landes läuft, und bei Verdacht auf Streit länger.
Was in der Stadt Balzers gilt
In der Dorfkern- und Dorfzone von Balzers sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig; im übrigen Gemeindegebiet sind alle Dachformen erlaubt.
Grundlage: Bauordnung der Gemeinde Balzers, Art. 6 Absatz 2; erlassen 04.10.2025, genehmigt durch die Regierung des Fürstentums Liechtenstein am 19.08.2025 (LNR 2025-1128)
Die Rechtslage in Liechtenstein
Wie lange Sie nach der Übergabe haften
Drei Jahre ab der Übergabe. Liechtenstein hat ein eigenes Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, das dem österreichischen nachgebildet ist; für unbewegliche Sachen muss das Recht auf Gewährleistung binnen drei Jahren geltend gemacht werden.
Wie weit Sie die Haftung ausschließen können
Zwischen Privatpersonen zulässig, der Kauf im besichtigten Zustand ist die übliche Klausel. Eine Verkürzung der Frist ist ebenfalls möglich.
Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt
Der Ausschluss trägt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Arglist muss der Käufer beweisen, weshalb Hinweise auf Vorschäden aus Inserat und Unterlagen wichtig sind.
Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss
Keine kurze Meldefrist nach der Entdeckung. Entscheidend ist die Dreijahresfrist selbst, und sie ist nicht mit einer Meldung an den Verkäufer gewahrt, sondern verlangt die gerichtliche Geltendmachung. Wer erst kurz vor Ablauf einen Mangel entdeckt, muss deshalb sofort rechtlich handeln und nicht nur schreiben.
Grundlage: § 933 Abs. 1 ABGB des Fürstentums Liechtenstein (Gewährleistung bei unbeweglichen Sachen binnen drei Jahren, gerichtlich geltend zu machen), Gesetzesdatenbank Lilex, LR 210.0. Am 19.08.2026 geprüft. NACHGEZOGEN AM 28.08.2026: die damals offene Vorlage der Regierung an den Landtag ist BuA Nr. 50/2025 vom 08.07.2025 (Abänderung des ABGB sowie des PGR, Verkürzung der allgemeinen zivilrechtlichen Verjährungsfrist), Volltext bei llv.li gegengelesen. Sie betrifft AUSDRÜCKLICH NUR die allgemeine, lange Verjährungsfrist (§§ 1478, 1479, 1485 Abs. 2, 1489 ABGB sowie Art. 226 PGR, von 30 auf 10 Jahre). § 933 wird darin selbst als Beispiel einer der 'kurzen Verjährungsfristen' genannt (S. 11) und fällt laut eigener Aussage der Vorlage unter die Spezialregelungen, die 'unberührt' bleiben (S. 5, 'leges speciales'). Damit anders als beim Schweiz-Fall: keine der gefundenen Vorlagen hebt § 933 auf oder ändert ihn.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Häufige Fragen
Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?
Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.
Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?
Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.
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