Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Sliema?

Er deckt, was Sie nicht wussten

Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.

Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben

Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.

Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben

Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.

Malta beschränkt den Erwerb von Wohnimmobilien durch Nicht-Ansässige: Wer nicht mindestens fünf Jahre ununterbrochen in Malta gelebt hat, braucht für den Kauf außerhalb einer Special Designated Area (SDA) eine behördliche Genehmigung (AIP-Permit), darf damit nur EINE Immobilie zur eigenen Wohnnutzung erwerben und diese nicht vermieten. Sliema gehört mit Tigné Point zu den wenigen SDA-Standorten Maltas, ebenso das benachbarte St. Julian's mit Portomaso: Innerhalb dieser Zonen entfällt die Genehmigungspflicht vollständig, jeder Käufer kann unabhängig von der Staatsangehörigkeit mehrere Immobilien erwerben und sie mit Lizenz der Tourismusbehörde vermieten. Ob eine konkrete Adresse innerhalb oder außerhalb der SDA liegt, entscheidet über beides.

Grundlage: Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, Cap. 246 der Laws of Malta

Außerhalb der SDA gilt für das AIP-Permit zusätzlich eine Mindestwertgrenze, Stand der Recherche 174.274 Euro für eine Wohnung oder Maisonette und 300.619 Euro für andere Immobilientypen; beide Werte werden jährlich angepasst. EU-Bürger sind von der Genehmigungspflicht befreit, wenn sie ihren Hauptwohnsitz in Malta kaufen, nicht aber beim Kauf einer Zweitwohnung ohne die fünf Jahre Voraufenthalt. Genau dieser Fall, eine Ferien- oder Zweitwohnung außerhalb einer SDA wie Sliema, betrifft Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz am häufigsten.

Grundlage: Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act, Cap. 246 der Laws of Malta; Mindestwerte nach der jährlich angepassten Verordnung dazu, Stand 18.08.2026

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Eine Privatperson haftet auch nach der Übergabe für verdeckte Mängel. Malta hat trotz englischem Einfluss ein kontinentales Zivilrecht, deshalb gilt kein reines caveat emptor. Nach Art. 1426 Civil Code erstreckt sich die Haftung ausdrücklich auch auf Mängel, die der Verkäufer selbst nicht kannte, solange die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Bei einer Immobilie verjährt der Anspruch ein Jahr nach dem Kaufvertrag. ACHTUNG BEIM FRISTBEGINN: Diese Jahresfrist läuft ab dem Tag des VERTRAGS, nicht ab der Übergabe. Bei beweglichen Sachen sind es dagegen sechs Monate ab der Übergabe, das ist ein anderer Anknüpfungspunkt und wird oft verwechselt. Konnte der Käufer den verdeckten Mangel nicht selbst erkennen, läuft dieses Jahr erst ab dem Tag, an dem er den Mangel entdecken konnte.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, die Haftung kann im Vertrag ausgeschlossen werden. Der Verkäufer haftet für verdeckte Mängel jedoch nur dann nicht, wenn er ausdrücklich vereinbart hat, in keinem Fall Gewähr zu leisten. Ein blosser Zusatz wie gekauft wie besehen (tale quale) genügt nach maltesischer Rechtsprechung nicht, der Verzicht muss klar und ausdrücklich sein.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Ausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er den Mangel selbst kannte und verschwieg. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, handelt arglistig, und eine allgemeine Ausschlussklausel gilt dann nicht. Zudem gilt: Kannte der Verkäufer den Mangel, muss er nicht nur den Preis erstatten, sondern auch Schadenersatz zahlen. Kannte er ihn nicht, schuldet er nur die Rückzahlung des Preises und der Kaufkosten.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Malta kennt keine kurze Anzeigefrist wie manche anderen Länder. Es gibt nur die eine Jahresfrist, in der der Käufer die Klage bei Gericht erheben muss. Diese Frist beginnt mit dem Kaufvertrag, bei einem nicht erkennbaren Mangel aber erst an dem Tag, an dem der Käufer den Mangel entdecken konnte. Wer diese Jahresfrist verstreichen lässt, verliert seine Rechte.

Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?

Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.

Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?

Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.