Was Sie in Ærøskøbing vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Im Zentrumsbereich der Altstadt von Ærøskøbing darf ein Neubau höchstens anderthalb Geschosse und höchstens 8,5 Meter Gebäudehöhe haben, gemessen gegenüber dem umgebenden Gelände; die Bebauungsdichte des einzelnen Grundstücks darf 70 Prozent nicht überschreiten.

Grundlage: Lokalplan 9-9B, Ærø Kommune, Paragraf 7 Absatz 2 (Delområde I); beschlossen von der Kommunalbestyrelse am 17.08.2016

Wie lange der Verkäufer haftet

Legt eine Privatperson keine Zustandsberichte vor, haftet sie für verdeckte Mängel bis zu 10 Jahre ab dem Tag der Übergabe, und der Käufer verliert seinen Anspruch spätestens 3 Jahre nachdem er den Mangel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen. Nutzt der Verkäufer dagegen das Hausprüfverfahren (siehe nächste Frage), kann er sich von der Haftung für die bauliche Beschaffenheit befreien.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Der Käufer muss einen entdeckten Mangel 'inden rimelig tid' (innerhalb angemessener Zeit) nach der Entdeckung beim Verkäufer melden, sonst kann er sein Recht durch Untätigkeit verlieren. Eine feste Zahl an Tagen oder Monaten steht nicht im Gesetz, die angemessene Zeit hängt von der Art des Mangels ab. Zusätzlich muss der Anspruch innerhalb der Verjährung von 3 Jahren ab Entdeckung verfolgt werden.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja. Der Verkäufer befreit sich, indem er dem Käufer vor Vertragsschluss einen gültigen Zustandsbericht (tilstandsrapport) und einen Elektrobericht (elinstallationsrapport) übergibt, ein Angebot für eine Eigentümerwechselversicherung macht, anbietet die Hälfte der Prämie zu zahlen und schriftlich über die Wirkung aufklärt. Dieses Verfahren heißt 'huseftersynsordningen'. Eine bloße Klausel wie 'som beset' oder 'som den er og forefindes' (gekauft wie besichtigt) befreit einen privaten Verkäufer nicht, wenn er die Wirkung über dieses Verfahren hätte erreichen können.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Befreiung gilt nicht, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat ('svig', bewusstes Verschweigen) oder grob fahrlässig war ('grov uagtsomhed'), wenn er eine Garantie gegeben hat, bei Mängeln die erst nach dem Datum des Berichts entstanden sind sowie bei rechtswidrigen Strom-, Heizungs- und Sanitärinstallationen oder Verstößen gegen öffentliches Recht. Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder kennen musste und ihn nicht mitgeteilt hat.

Was Sie verlangen können

Der Käufer kann eine Preisminderung ('forholdsmæssigt afslag') verlangen, dafür braucht er kein Verschulden des Verkäufers, der Mangel muss aber über einer Bagatellgrenze von etwa 2 bis 8 Prozent des Kaufpreises liegen. Rücktritt ('ophævelse') geht nur bei einem wesentlichen Mangel. Schadenersatz ('erstatning') bekommt er nur, wenn der Verkäufer schuldhaft oder arglistig gehandelt hat. Eine Reparatur kann er von einer Privatperson in der Regel nicht verlangen. Eine feste gesetzliche Reihenfolge gibt es nicht.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.