Was Sie in Amsterdam vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Wer in Amsterdam eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Boden darunter. Der gehört dann weiter der Gemeinde und wird im Erbbaurecht überlassen. In der Kaufurkunde steht, ob das hier so ist, und diese Angabe entscheidet mit über den Wert: Ein gleich aussehendes Objekt auf eigenem Grund ist eine andere Sache.

Grundlage: Burgerlijk Wetboek Buch 5, Titel 7, Artikel 85 bis 100 (erfpacht); in Amsterdam über die Erbbaurechtsbedingungen der Gemeinde

Steht die Wohnung im Erbbaurecht, kommt die eigentliche Frage danach: In der älteren Form wird der jährliche Betrag am Ende jedes Zeitabschnitts neu festgesetzt und kann dann deutlich steigen. In der ewigen Form ist er festgeschrieben oder abgelöst. Amsterdam bietet den Wechsel von der einen in die andere Form an. Welche Form gilt, gehört vor dem Kauf geklärt, denn davon hängt ab, ob die laufende Belastung kalkulierbar ist.

Grundlage: Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 der Gemeente Amsterdam

Amsterdam kann für Wohnungen unter einer festgelegten Wertgrenze eine Aufkaufschutz-Regel (opkoopbescherming) anordnen: Wer eine solche Wohnung kauft, darf sie vier Jahre lang nicht vermieten, sondern muss selbst darin wohnen. Amsterdam wendet die Regel für die GANZE Gemeinde an. Andere Gemeinden tun das oft nur in einzelnen, besonders nachgefragten Vierteln, mit einer jeweils eigenen Wertgrenze.

Grundlage: Huisvestingswet 2014, Art. 41; die Verordening op de Woonruimtevoorraad van Amsterdam legt Wertgrenze und Geltungsbereich für Amsterdam selbst fest

Wie lange der Verkäufer haftet

Es gibt keine feste Frist ab der Übergabe. Ihre Ansprüche verjähren zwei Jahre nachdem Sie den Mangel gemeldet haben (Art. 7:23 Abs. 2 BW). Die Meldung setzt diese zwei Jahre also überhaupt erst in Gang, und wer nicht meldet, hat auch keine Frist, die für ihn läuft.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Innerhalb angemessener Zeit ('bekwame tijd') nach der Entdeckung, Art. 7:23 Abs. 1 BW. Im Gesetz steht keine Zahl, die Rechtsprechung nimmt aber regelmäßig etwa zwei Monate ab Entdeckung als Maßstab. Warten Sie also nicht.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, und der übliche NVM-Mustervertrag tut es bereits. Bei alten Häusern kommt zusätzlich eine Altersklausel dazu, die auch die letzte Restgarantie streicht.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Mitteilungspflicht des Verkäufers geht Ihrer Untersuchungspflicht vor. Wer einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat, kann sich auf die Altersklausel nicht berufen.

Was Sie verlangen können

Nachbesserung, Preisminderung, Auflösung des Vertrags und Schadenersatz.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.