Die Eigentümergemeinschaft in Amsterdam prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Wer in Amsterdam eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Boden darunter. Der gehört dann weiter der Gemeinde und wird im Erbbaurecht überlassen. In der Kaufurkunde steht, ob das hier so ist, und diese Angabe entscheidet mit über den Wert: Ein gleich aussehendes Objekt auf eigenem Grund ist eine andere Sache.

Grundlage: Burgerlijk Wetboek Buch 5, Titel 7, Artikel 85 bis 100 (erfpacht); in Amsterdam über die Erbbaurechtsbedingungen der Gemeinde

Steht die Wohnung im Erbbaurecht, kommt die eigentliche Frage danach: In der älteren Form wird der jährliche Betrag am Ende jedes Zeitabschnitts neu festgesetzt und kann dann deutlich steigen. In der ewigen Form ist er festgeschrieben oder abgelöst. Amsterdam bietet den Wechsel von der einen in die andere Form an. Welche Form gilt, gehört vor dem Kauf geklärt, denn davon hängt ab, ob die laufende Belastung kalkulierbar ist.

Grundlage: Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 der Gemeente Amsterdam

Amsterdam kann für Wohnungen unter einer festgelegten Wertgrenze eine Aufkaufschutz-Regel (opkoopbescherming) anordnen: Wer eine solche Wohnung kauft, darf sie vier Jahre lang nicht vermieten, sondern muss selbst darin wohnen. Amsterdam wendet die Regel für die GANZE Gemeinde an. Andere Gemeinden tun das oft nur in einzelnen, besonders nachgefragten Vierteln, mit einer jeweils eigenen Wertgrenze.

Grundlage: Huisvestingswet 2014, Art. 41; die Verordening op de Woonruimtevoorraad van Amsterdam legt Wertgrenze und Geltungsbereich für Amsterdam selbst fest

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Das appartementsrecht gibt einen Anteil am Gebäude und das ausschließliche Nutzungsrecht der Wohnung; die Aufteilung steht in der splitsingsakte (Burgerlijk Wetboek Boek 5).

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Jeder Eigentümer ist Pflichtmitglied der Vereniging van Eigenaars (VvE), die von einem bestuur geführt wird und in der vergadering beschließt.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer zahlen eine monatliche Beitrag und speisen ein reservefonds, das seit 2018 gesetzlich Pflicht ist. Für größere Arbeiten dient das meerjarenonderhoudsplan (MJOP) als Grundlage.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der neue Eigentümer haftet nach Art. 5:122 lid 3 BW gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die VvE-Beiträge, die im laufenden und im vorangegangenen Kalenderjahr fällig geworden sind. Der Notar muss die Daten bei der VvE abfragen und der Übertragungsurkunde beifügen. Der Käufer sollte den Stand des reservefonds und offene Beiträge prüfen.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.