Den Energieausweis in Amsterdam lesen und verstehen

Der bedarfsorientierte Ausweis

Er bewertet die Substanz: Dämmung, Fenster, Heizung. Für einen Käufer ist er der aussagekräftigere, weil er unabhängig davon ist, wer vorher darin gewohnt hat.

Der verbrauchsorientierte Ausweis

Er nimmt die Abrechnungen der letzten Jahre. Zwei Personen in einem großen Haus ergeben einen guten Wert, auch wenn das Haus schlecht gedämmt ist.

Wer in Amsterdam eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Boden darunter. Der gehört dann weiter der Gemeinde und wird im Erbbaurecht überlassen. In der Kaufurkunde steht, ob das hier so ist, und diese Angabe entscheidet mit über den Wert: Ein gleich aussehendes Objekt auf eigenem Grund ist eine andere Sache.

Grundlage: Burgerlijk Wetboek Buch 5, Titel 7, Artikel 85 bis 100 (erfpacht); in Amsterdam über die Erbbaurechtsbedingungen der Gemeinde

Steht die Wohnung im Erbbaurecht, kommt die eigentliche Frage danach: In der älteren Form wird der jährliche Betrag am Ende jedes Zeitabschnitts neu festgesetzt und kann dann deutlich steigen. In der ewigen Form ist er festgeschrieben oder abgelöst. Amsterdam bietet den Wechsel von der einen in die andere Form an. Welche Form gilt, gehört vor dem Kauf geklärt, denn davon hängt ab, ob die laufende Belastung kalkulierbar ist.

Grundlage: Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 der Gemeente Amsterdam

Amsterdam kann für Wohnungen unter einer festgelegten Wertgrenze eine Aufkaufschutz-Regel (opkoopbescherming) anordnen: Wer eine solche Wohnung kauft, darf sie vier Jahre lang nicht vermieten, sondern muss selbst darin wohnen. Amsterdam wendet die Regel für die GANZE Gemeinde an. Andere Gemeinden tun das oft nur in einzelnen, besonders nachgefragten Vierteln, mit einer jeweils eigenen Wertgrenze.

Grundlage: Huisvestingswet 2014, Art. 41; die Verordening op de Woonruimtevoorraad van Amsterdam legt Wertgrenze und Geltungsbereich für Amsterdam selbst fest

Der Energieausweis

Das Energielabel (Klassen A+++++ bis G) ist beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Übergabe Pflicht. Der Verkäufer muss dem Käufer ein gültiges Label übergeben, sonst droht ein Bußgeld.

Was Sie nach dem Kauf sanieren müssen

Für Wohnungen gibt es keine allgemeine Zwangssanierung. Für Bürogebäude gilt seit 2023 eine Mindestanforderung von mindestens Energielabel C; wird sie nicht erfüllt, ist die Nutzung als Büro unzulässig.

Muss der Verkäufer den Ausweis unaufgefordert zeigen?

Ja. Die Vorlagepflicht besteht spätestens bei der Besichtigung, und die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen. Wer ihn erst beim Notartermin sieht, hat einen Anhaltspunkt dafür, wie der Rest der Unterlagen gepflegt ist.

Kann ich den Ausweis anzweifeln?

Er ist keine Zusicherung, sondern eine fachliche Einschätzung nach einem vorgegebenen Verfahren. Weicht die Wirklichkeit deutlich ab, ist das ein Hinweis auf einen Fehler bei der Erstellung, aber kein Mangel des Gebäudes.