Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Amsterdam prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Wer in Amsterdam eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Boden darunter. Der gehört dann weiter der Gemeinde und wird im Erbbaurecht überlassen. In der Kaufurkunde steht, ob das hier so ist, und diese Angabe entscheidet mit über den Wert: Ein gleich aussehendes Objekt auf eigenem Grund ist eine andere Sache.

Grundlage: Burgerlijk Wetboek Buch 5, Titel 7, Artikel 85 bis 100 (erfpacht); in Amsterdam über die Erbbaurechtsbedingungen der Gemeinde

Steht die Wohnung im Erbbaurecht, kommt die eigentliche Frage danach: In der älteren Form wird der jährliche Betrag am Ende jedes Zeitabschnitts neu festgesetzt und kann dann deutlich steigen. In der ewigen Form ist er festgeschrieben oder abgelöst. Amsterdam bietet den Wechsel von der einen in die andere Form an. Welche Form gilt, gehört vor dem Kauf geklärt, denn davon hängt ab, ob die laufende Belastung kalkulierbar ist.

Grundlage: Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 der Gemeente Amsterdam

Amsterdam kann für Wohnungen unter einer festgelegten Wertgrenze eine Aufkaufschutz-Regel (opkoopbescherming) anordnen: Wer eine solche Wohnung kauft, darf sie vier Jahre lang nicht vermieten, sondern muss selbst darin wohnen. Amsterdam wendet die Regel für die GANZE Gemeinde an. Andere Gemeinden tun das oft nur in einzelnen, besonders nachgefragten Vierteln, mit einer jeweils eigenen Wertgrenze.

Grundlage: Huisvestingswet 2014, Art. 41; die Verordening op de Woonruimtevoorraad van Amsterdam legt Wertgrenze und Geltungsbereich für Amsterdam selbst fest

Welche Lasten es gibt

erfdienstbaarheden wie das recht van overpad (Wegerecht), dazu vruchtgebruik (Nießbrauch, entsteht ebenfalls durch Bestellung oder Ersitzung, Art. 3:202 BW) und recht van gebruik en bewoning (Gebrauchs- und Wohnrecht); in der Bestellungsurkunde kann dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine wiederkehrende Geldrente (retributie) auferlegt werden (Art. 5:70 Abs. 2 BW), und die Last kann auch die Pflicht umfassen, die zur Ausübung nötigen Gebäude, Werke oder Bepflanzungen anzubringen oder zu unterhalten (Art. 5:71 BW).

Ob sie den Käufer binden

Die Bestellung einer erfdienstbaarheid verlangt eine zwischen den Eigentümern beider Grundstücke aufgenommene notariële akte und deren Eintragung in die openbare registers des Kadasters (Art. 3:89 Abs. 1, über Art. 3:98 sinngemäß auch für die Bestellung beschränkter dinglicher Rechte, BW); die eingetragene Last folgt dem Grundstück. Der Erwerber, der seine Erwerbsurkunde eintragen lässt, muss sich ein eintragungsfähiges, aber in diesem Zeitpunkt noch nicht eingetragenes Faktum nicht entgegenhalten lassen, es sei denn, er kannte es (Art. 3:24 Abs. 1 BW). Von diesem Schutz ausdrücklich ausgenommen ist jedoch die Ersitzung (Art. 3:24 Abs. 2 Buchst. e BW), und erfdienstbaarheden können durch Bestellung und durch Ersitzung entstehen (Art. 5:72 BW): Der gutgläubige Besitzer erwirbt durch zehn Jahre ununterbrochenen Besitz (Art. 3:99 Abs. 1 BW), und auch der nicht Gutgläubige erwirbt, sobald die Klage des Berechtigten auf Beendigung des Besitzes verjährt ist (Art. 3:105 Abs. 1 BW), was nach der allgemeinen Frist von zwanzig Jahren eintritt (Art. 3:306 BW). Den guten Glauben verliert, wer die Umstände kannte oder unter den gegebenen Umständen kennen musste (Art. 3:11 BW). Dazu haften Erwerber und Rechtsvorgänger gesamtschuldnerisch für die Geldschulden aus der Dienstbarkeit, die in den vorangegangenen zwei Jahren fällig geworden sind, etwa eine ausstehende retributie (Art. 5:77 Abs. 2 BW).

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.