Kaufnebenkosten in Amsterdam

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Wer in Amsterdam eine Wohnung kauft, kauft oft nur das Gebäude, nicht den Boden darunter. Der gehört dann weiter der Gemeinde und wird im Erbbaurecht überlassen. In der Kaufurkunde steht, ob das hier so ist, und diese Angabe entscheidet mit über den Wert: Ein gleich aussehendes Objekt auf eigenem Grund ist eine andere Sache.

Grundlage: Burgerlijk Wetboek Buch 5, Titel 7, Artikel 85 bis 100 (erfpacht); in Amsterdam über die Erbbaurechtsbedingungen der Gemeinde

Steht die Wohnung im Erbbaurecht, kommt die eigentliche Frage danach: In der älteren Form wird der jährliche Betrag am Ende jedes Zeitabschnitts neu festgesetzt und kann dann deutlich steigen. In der ewigen Form ist er festgeschrieben oder abgelöst. Amsterdam bietet den Wechsel von der einen in die andere Form an. Welche Form gilt, gehört vor dem Kauf geklärt, denn davon hängt ab, ob die laufende Belastung kalkulierbar ist.

Grundlage: Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 der Gemeente Amsterdam

Amsterdam kann für Wohnungen unter einer festgelegten Wertgrenze eine Aufkaufschutz-Regel (opkoopbescherming) anordnen: Wer eine solche Wohnung kauft, darf sie vier Jahre lang nicht vermieten, sondern muss selbst darin wohnen. Amsterdam wendet die Regel für die GANZE Gemeinde an. Andere Gemeinden tun das oft nur in einzelnen, besonders nachgefragten Vierteln, mit einer jeweils eigenen Wertgrenze.

Grundlage: Huisvestingswet 2014, Art. 41; die Verordening op de Woonruimtevoorraad van Amsterdam legt Wertgrenze und Geltungsbereich für Amsterdam selbst fest

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den höheren Marktwert (Art. 9 Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Die einzelnen Posten

Overdrachtsbelasting (gesetzlich fest): 2 Prozent für eine Wohnung, die der Käufer selbst als Hauptwohnsitz nutzt. Wer die Wohnung NICHT selbst bewohnt, also vermietet oder als Zweitwohnung hält, zahlt seit dem 01.01.2026 8 Prozent; bis Ende 2025 waren es 10,4 Prozent. Gewerbeobjekte bleiben bei 10,4 Prozent. Der Satz hängt also nicht am Objekt, sondern an der Absicht des Käufers. Startersvrijstelling (gesetzlich fest): Käufer zwischen 18 und 35 Jahren, die erstmals eine eigene Wohnung zur Selbstnutzung erwerben, zahlen keine Overdrachtsbelasting, solange der Kaufpreis die jährlich angehobene Grenze nicht übersteigt. Für 2026 liegt diese Grenze bei 555.000 Euro, 2025 waren es 525.000 Euro. Ein Euro darüber und die volle Steuer von 2 Prozent fällt an, nicht nur auf den Überschuss. Notaris (frei vereinbar): Das Notarhonorar ist frei, die Unterschiede zwischen Kanzleien sind erheblich, ein Vergleich lohnt. Typisch 1.000 bis 2.000 Euro für Kaufvertrag und Hypothekenurkunde, dazu die festen Gebühren des Kadaster. Makelaarscourtage (gesetzlich gedeckelt): Die Provision selbst ist frei, üblich 1 bis 2 Prozent, und bezahlt wird sie von der Seite, die den Makler beauftragt hat. Das Gesetz verbietet aber die Doppelvertretung: Wer für den Verkäufer einer Wohnung tätig ist, darf nicht gleichzeitig für den Käufer arbeiten, und ein Verstoß kostet den Provisionsanspruch. Der Käufer zahlt also nur seinen eigenen aankoopmakelaar.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestandswohnung: keine Umsatzsteuer, dafür Overdrachtsbelasting (Art. 11 Abs. 1 Buchst. a Wet op de omzetbelasting 1968). Neubau innerhalb von zwei Jahren nach erster Nutzung: 21 Prozent Umsatzsteuer, dann keine Overdrachtsbelasting. Beides zugleich fällt nicht an.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.