Kaufnebenkosten in Brüssel

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

In der Region Brüssel gilt für Wohnungsmieten ein eigenes Referenzmietgitter (grille indicative des loyers), das die zulässige Miete anhand von Fläche, Gebäudetyp, Gemeinde und Zustand der Wohnung errechnet. Seit Mai 2025 darf die vereinbarte Miete in Brüssel diesen Referenzwert um höchstens 20 Prozent übersteigen, eine feste Grenze, die es in den anderen beiden belgischen Regionen so nicht gibt. Liegt die Miete darüber, kann der Mieter vor der eigens dafür geschaffenen Paritätischen Mietkommission (commission paritaire locative) eine Herabsetzung verlangen. Wer in Brüssel eine Wohnung mietet, prüft deshalb zuerst den Referenzwert seiner Adresse, nicht nur den verlangten Preis.

Grundlage: Ordonnance vom 28.10.2021 zur Einrichtung der Commission paritaire locative; Ordonnance vom Mai 2025 zur Begrenzung auf 20 Prozent über dem Referenzmietgitter, Referenzwerte zuletzt im Januar 2026 an den Gesundheitsindex angepasst

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den höheren Verkehrswert. Die Sätze sind regional, nicht national.

Die einzelnen Posten

Registratierechten (Verkooprecht) (gesetzlich fest): Flandern: 2 Prozent für die einzige eigene Wohnung zur Selbstnutzung, sonst 12 Prozent. Seit dem 01.01.2026 ist die Bedingung verschärft, der Käufer muss mindestens ein Jahr ununterbrochen selbst dort seinen Hauptwohnsitz haben. Wallonien: 12,5 Prozent, ermäßigt 3 Prozent für die eigene und einzige Wohnung. Brüssel: 12,5 Prozent ohne ermäßigten Satz, dafür ein abattement auf einen Teil der Bemessungsgrundlage. Brüssel ist damit 2026 die teuerste Region. Notariskosten (amtlicher Tarif): Das Honorar folgt einem gesetzlich festgelegten degressiven Tarif nach Kaufpreisstufen, es ist nicht verhandelbar. Dazu kommen aktenbezogene Auslagen. Zusammen typisch 1 bis 2 Prozent, bei kleinen Kaufpreisen anteilig mehr. Makelaarsloon (frei vereinbar): Frei vereinbar, markttypisch 3 Prozent zuzüglich 21 Prozent Umsatzsteuer, und getragen wird die Provision üblicherweise vom Verkäufer. Für den Käufer entsteht daraus in der Regel kein eigener Posten.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestand: keine Umsatzsteuer, dafür registratierechten. Neubau vom Bauträger: 21 Prozent Umsatzsteuer auf den Gebäudeanteil, registratierechten nur auf den Grundanteil. Bei Abriss und Neubau gilt in bestimmten Fällen ein ermäßigter Satz von 6 Prozent.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.