Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Brüssel prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

In der Region Brüssel gilt für Wohnungsmieten ein eigenes Referenzmietgitter (grille indicative des loyers), das die zulässige Miete anhand von Fläche, Gebäudetyp, Gemeinde und Zustand der Wohnung errechnet. Seit Mai 2025 darf die vereinbarte Miete in Brüssel diesen Referenzwert um höchstens 20 Prozent übersteigen, eine feste Grenze, die es in den anderen beiden belgischen Regionen so nicht gibt. Liegt die Miete darüber, kann der Mieter vor der eigens dafür geschaffenen Paritätischen Mietkommission (commission paritaire locative) eine Herabsetzung verlangen. Wer in Brüssel eine Wohnung mietet, prüft deshalb zuerst den Referenzwert seiner Adresse, nicht nur den verlangten Preis.

Grundlage: Ordonnance vom 28.10.2021 zur Einrichtung der Commission paritaire locative; Ordonnance vom Mai 2025 zur Begrenzung auf 20 Prozent über dem Referenzmietgitter, Referenzwerte zuletzt im Januar 2026 an den Gesundheitsindex angepasst

Welche Lasten es gibt

erfdienstbaarheden wie ein Wegerecht, darunter die gesetzliche erfdienstbaarheid van uitweg für das eingeschlossene Grundstück (Art. 3.135 und 3.136 Burgerlijk Wetboek), dazu vruchtgebruik (Nießbrauch), erfpacht (Erbpacht) und opstal (Oberbaurecht).

Ob sie den Käufer binden

Die erfdienstbaarheid haftet als zakelijk recht dem dienenden Grundstück an und geht auf jeden Erwerber über. Gegenüber Dritten wirkt sie aber nur, soweit die Bestellungsurkunde in den Überschreibungsregistern der Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie übergeschrieben ist: Ohne Überschreibung kann sich der Berechtigte gegenüber einem gutgläubigen Dritten mit einem konkurrierenden Recht an dem Grundstück nicht auf die Urkunde berufen, und genau in dieser Lage ist der Käufer des dienenden Grundstücks, der gutgläubige Käufer erwirbt also lastenfrei (Art. 3.30 § 1 Ziff. 1 und § 2 Burgerlijk Wetboek). Auch die Ersitzung ändert daran nichts: Zichtbare erfdienstbaarheden können durch verkrijgende verjaring entstehen, nach zehn Jahren ununterbrochener, öffentlicher, ungestörter und unzweideutiger Ausübung, bei bösem Glauben zu Beginn des Besitzes erst nach dreißig Jahren (Art. 3.118, 3.26 und 3.27 i.V.m. Art. 3.21 Burgerlijk Wetboek), doch muss die Ersitzung durch Urteil, Einigung oder einseitige Erklärung festgestellt und diese Feststellung übergeschrieben werden (Art. 3.26 Abs. 2 i.V.m. Art. 3.30 § 1 Ziff. 3). Solange das nicht geschehen ist, bindet auch jahrzehntelange tatsächliche Ausübung den gutgläubigen Käufer mit sauberem Auszug nicht; wer von der Ausübung wusste, ist dagegen nicht gutgläubig und kann sich auf den sauberen Auszug nicht berufen.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.