Frankreich · Elsass-Moselle

Einen Bau ohne Genehmigung im Elsass-Moselle erkennen

Der Beseitigungsauftrag trifft nicht den, der gebaut hat, sondern den, dem das Gebäude gehört. Nach dem Kauf sind das Sie.

Die Probe, die zehn Minuten dauert

Legen Sie den genehmigten Plan neben das, was Sie sehen. Ein Wintergarten, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine überdachte Terrasse, eine zusätzliche Wohneinheit im Keller: Wenn es im Plan fehlt, ist die Frage nicht, ob es schön ist, sondern ob es genehmigt war.

Was ohne Genehmigung droht

Die Behörde kann die Nutzung untersagen und den Rückbau anordnen. Ob sie das nach Jahren noch darf, ist je nach Land verschieden, und das ist der wichtigste Unterschied überhaupt.

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Warum das die Finanzierung berührt

Eine Bank bewertet, was genehmigt ist. Fläche, die es rechtlich nicht gibt, zählt nicht mit. Wer für 120 Quadratmeter finanziert und nur 90 genehmigt sind, bekommt weniger Kredit, als er gerechnet hat.

Was in der Region Elsass-Moselle gilt

In Elsass-Moselle, also den Departements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle, gilt für den Grundstücksnachweis nicht das sonst landesweite französische System der publicité foncière, sondern ein eigenes Grundbuch (livre foncier). Es stammt aus der deutschen Zeit und wurde beim Rückfall an Frankreich 1924 bewusst beibehalten, weil es als verlässlicher galt. Ein eigener Grundbuchrichter prüft jede Eintragung, und das Register hält Dienstbarkeiten, Hypotheken und andere dingliche Rechte detaillierter fest als das Kataster im übrigen Land.

Grundlage: Loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, Titre II (droit local, livre foncier)

Die Rechtslage in Frankreich

Wann eine Genehmigung nötig ist

Neue Bauten über 20 m² Grund- oder Geschossfläche brauchen ein Permis de construire, kleinere von 5 bis 20 m² eine Déclaration préalable. Nach Fertigstellung ist die Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) einzureichen.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bauen ohne die nötige Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem Code de l'urbanisme; sie kann bis zu zehn Jahre verfolgt werden und Abriss sowie eine Geldbuße von bis zu 6.000 Euro je Quadratmeter nach sich ziehen. Eine nachträgliche Regularisierung durch einen Bauantrag ist möglich, aber nicht garantiert.

Grundlage: Baurecht Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.

Weiter

Bereit, eine Immobilie zu prüfen?

In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.

Immobilie prüfen

Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.

Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.

Auf dem Laufenden bleiben

Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.