Kaufnebenkosten im Elsass-Moselle

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

In Elsass-Moselle, also den Departements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle, gilt für den Grundstücksnachweis nicht das sonst landesweite französische System der publicité foncière, sondern ein eigenes Grundbuch (livre foncier). Es stammt aus der deutschen Zeit und wurde beim Rückfall an Frankreich 1924 bewusst beibehalten, weil es als verlässlicher galt. Ein eigener Grundbuchrichter prüft jede Eintragung, und das Register hält Dienstbarkeiten, Hypotheken und andere dingliche Rechte detaillierter fest als das Kataster im übrigen Land.

Grundlage: Loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, Titre II (droit local, livre foncier)

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Was in Frankreich umgangssprachlich frais de notaire heißt, sind zu über 80 Prozent Steuern und nicht das Honorar des Notars. Diese Verwechslung führt zu falschen Erwartungen.

Die einzelnen Posten

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) (gesetzlich fest): Zusammengesetzt aus dem Satz des département, dem kommunalen Anteil von 1,20 Prozent und einer Erhebungsgebühr auf den Departementsanteil. Der Regelsatz des département von 4,50 Prozent ergibt zusammen 5,80 Prozent. Seit 2025 dürfen die départements auf 5,00 Prozent erhöhen, was zusammen rund 6,32 Prozent ergibt; mittlerweile haben rund drei Viertel der départements davon Gebrauch gemacht (73 von rund 96 laut den Conseils départementaux, Stand Juli 2026), Beschlüsse nach dem 15.04.2025 wirken erst ab dem 01.01.2026. Émoluments du notaire (amtlicher Tarif): Das Honorar folgt einem gesetzlich festgelegten degressiven Tarif: 3,870 Prozent bis 6.500 Euro, 1,596 Prozent bis 17.000 Euro, 1,064 Prozent bis 60.000 Euro und 0,799 Prozent darüber, jeweils netto. Über dem Betrag von 100.000 Euro darf der Notar einen Nachlass von bis zu 20 Prozent gewähren, sonst ist der Tarif zwingend. Effektiv sind es rund 0,8 bis 1,3 Prozent des Kaufpreises. Honoraires d'agence (frei vereinbar): Beim KAUF ist die Provision frei, markttypisch 3 bis 6 Prozent, und sie muss im Inserat mit dem Hinweis ausgewiesen sein, ob sie im Preis enthalten ist. Achtung auf den Unterschied zur MIETE: dort sind die Kosten des Mieters durch Art. 5 Loi 89-462 und das Décret 2014-890 gedeckelt, je Quadratmeter und Zone. Beim Kauf gibt es diesen Deckel nicht.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestand: keine Umsatzsteuer, dafür DMTO (Art. 261 Abs. 5 Nr. 2 CGI). Neubau oder Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung durch einen Unternehmer: 20 Prozent TVA im Preis, dafür reduzierte Erwerbskosten von rund 2 bis 3 Prozent statt 5,80 Prozent. Der Neubau ist bei den Nebenkosten also deutlich günstiger.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.