Einen Bau ohne Genehmigung in England erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Eine Eigentumswohnung in England wird in aller Regel nicht als Volleigentum gehalten, sondern als long leasehold, ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht vom Grundeigentümer (freeholder), meist verbunden mit einer laufenden ground rent. Die Restlaufzeit ist für den Käufer die entscheidende Zahl: Sinkt sie unter achtzig Jahre, darf der Freeholder bei einer Verlängerung zusätzlich den halben „marriage value“ verlangen, wodurch sich der Preis der Verlängerung deutlich erhöht, und Banken vergeben für so kurze Restlaufzeiten oft ungern eine Hypothek. Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 hat den Neubau von Leasehold-Einfamilienhäusern in England bereits verboten; für Eigentumswohnungen bleibt Leasehold vorerst der Regelfall, eine weitergehende Reform befindet sich in Vorbereitung, ist aber noch nicht in Kraft.

Grundlage: Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Verbot neuer Leasehold-Einfamilienhäuser); zur Achtzig-Jahre-Schwelle und dem marriage value: etablierte Bewertungspraxis bei Leasehold-Verlängerungen in England

Wann eine Genehmigung nötig ist

Zwei getrennte Systeme: die Planning permission entscheidet, OB gebaut werden darf, die Building Regulations approval, WIE sicher gebaut wird. Nach den Bauarbeiten bestätigt ein Building Regulations completion certificate die Einhaltung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei nicht genehmigter Bebauung kann die Local Planning Authority eine enforcement notice erlassen, die bis zum Rückbau reichen kann. Bauarbeiten müssen binnen vier Jahren, Nutzungsänderungen binnen zehn Jahren verfolgt werden; danach kann ein Lawful Development Certificate die Rechtmäßigkeit bestätigen. Fehlt das Building-Regulations-Zertifikat, ist das ein Käufer-Risiko.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.