Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in England prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Eine Eigentumswohnung in England wird in aller Regel nicht als Volleigentum gehalten, sondern als long leasehold, ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht vom Grundeigentümer (freeholder), meist verbunden mit einer laufenden ground rent. Die Restlaufzeit ist für den Käufer die entscheidende Zahl: Sinkt sie unter achtzig Jahre, darf der Freeholder bei einer Verlängerung zusätzlich den halben „marriage value“ verlangen, wodurch sich der Preis der Verlängerung deutlich erhöht, und Banken vergeben für so kurze Restlaufzeiten oft ungern eine Hypothek. Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 hat den Neubau von Leasehold-Einfamilienhäusern in England bereits verboten; für Eigentumswohnungen bleibt Leasehold vorerst der Regelfall, eine weitergehende Reform befindet sich in Vorbereitung, ist aber noch nicht in Kraft.

Grundlage: Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Verbot neuer Leasehold-Einfamilienhäuser); zur Achtzig-Jahre-Schwelle und dem marriage value: etablierte Bewertungspraxis bei Leasehold-Verlängerungen in England

Welche Lasten es gibt

easements wie das right of way (Wegerecht), dazu restrictive covenants und life interests.

Ob sie den Käufer binden

Wer eine easement ausdrücklich einräumt, braucht seit dem 13.10.2003 die Eintragung, damit das Recht überhaupt legal entsteht (Section 27 Abs. 1 und 2 lit. d Land Registration Act 2002), und ein restrictive covenant wirkt nur, wenn er als notice im charges register steht. Der Fallstrick ist das Recht, zu dem das Register schweigt: easements, die durch stillschweigende Einräumung (etwa nach der Regel in Wheeldon v Burrows oder kraft Section 62 Law of Property Act 1925) oder durch zwanzig Jahre ununterbrochene Ausübung entstanden sind (Section 2 Prescription Act 1832, daneben die Lehre vom lost modern grant), sind legal ohne jede Eintragung und binden den Erwerber nach Schedule 3 Paragraph 3 als overriding interest. Nur wenn der Käufer das Recht weder kannte noch bei sorgfältiger Besichtigung erkennen konnte und es zudem im Jahr vor der Veräußerung nicht mehr ausgeübt wurde, geht er frei; ein seit Jahrzehnten benutzter und zuletzt noch genutzter Weg bindet also auch dann, wenn der Registerauszug sauber aussieht.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.