Einen Bau ohne Genehmigung in Krakau erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In der Altstadt von Krakau ist ein geneigtes Dach mit mindestens zwei Dachflächen Pflicht, gedeckt mit naturfarbener Keramikziegel, Kupfer-, Zink-, Titanzink- oder verzinktem Stahlblech. Flachdächer sind nur bei neuen Hofflügelgebäuden (Oficyna) und einem einzigen, im Plan namentlich benannten Grundstück erlaubt, sonst nirgends in der Altstadt.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 des Stadtrats Krakau vom 13.04.2011, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Antennen und Masten auf Dächern von straßenseitigen Gebäuden in der Altstadt von Krakau dürfen die First-Höhe des jeweiligen Gebäudes nicht überschreiten und sind an vom öffentlichen Raum aus sichtbaren Stellen ganz verboten. Dachflächenfenster und Solaranlagen sind an straßenseitigen Gebäuden nur auf der zum Innenhof gerichteten Dachfläche erlaubt, und auch dort nur, wenn sie vom Straßenniveau aus nicht sichtbar sind.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Ein Hofflügelgebäude (Oficyna) in der Altstadt von Krakau darf niemals höher gebaut oder aufgestockt werden als bis zur Firsthöhe des zugehörigen straßenseitigen Gebäudes auf demselben Grundstück. Bei neuer Lückenbebauung muss sich die Höhe der Fassade, ihres Gesimses oder ihrer Attika an die Nachbargebäude anschließen.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und größere Vorhaben braucht es das Pozwolenie na budowę (Baugenehmigung), für kleinere ein Zgłoszenie (Anzeige); Einfamilienhäuser sind nach der Reform teils genehmigungsfrei. Nach Fertigstellung folgt das Pozwolenie na użytkowanie oder die Fertigstellungsanzeige.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einer samowola budowlana (Bau ohne Genehmigung) kann die Bauaufsicht (nadzór budowlany) Baustopp, eine oft erhebliche Legalisierungsgebühr oder den Abriss anordnen; der Verstoß verjährt nicht. Die Legalisierungspflicht trifft den jeweiligen Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.