Die Eigentümergemeinschaft in Krakau prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In der Altstadt von Krakau ist ein geneigtes Dach mit mindestens zwei Dachflächen Pflicht, gedeckt mit naturfarbener Keramikziegel, Kupfer-, Zink-, Titanzink- oder verzinktem Stahlblech. Flachdächer sind nur bei neuen Hofflügelgebäuden (Oficyna) und einem einzigen, im Plan namentlich benannten Grundstück erlaubt, sonst nirgends in der Altstadt.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 des Stadtrats Krakau vom 13.04.2011, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Antennen und Masten auf Dächern von straßenseitigen Gebäuden in der Altstadt von Krakau dürfen die First-Höhe des jeweiligen Gebäudes nicht überschreiten und sind an vom öffentlichen Raum aus sichtbaren Stellen ganz verboten. Dachflächenfenster und Solaranlagen sind an straßenseitigen Gebäuden nur auf der zum Innenhof gerichteten Dachfläche erlaubt, und auch dort nur, wenn sie vom Straßenniveau aus nicht sichtbar sind.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Ein Hofflügelgebäude (Oficyna) in der Altstadt von Krakau darf niemals höher gebaut oder aufgestockt werden als bis zur Firsthöhe des zugehörigen straßenseitigen Gebäudes auf demselben Grundstück. Bei neuer Lückenbebauung muss sich die Höhe der Fassade, ihres Gesimses oder ihrer Attika an die Nachbargebäude anschließen.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Das Wohnungseigentum (własność lokalu) verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die wspólnota mieszkaniowa verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum durch einen zarząd oder zarządca und beschließt per uchwała.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer zahlen Vorschüsse (zaliczki) auf die Verwaltungskosten. Ein fundusz remontowy für Instandhaltung ist nicht zwingend, sondern wird von den Eigentümern beschlossen.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Rechte und Pflichten sind mit der Wohnung verbunden; der neue Eigentümer tritt in den bestehenden fundusz remontowy ein, und ein ausscheidender Eigentümer bekommt seine Beiträge nicht zurück. RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS ERREICHEN DEN KÄUFER NICHT, und zwar deutlicher als in den meisten Nachbarländern: Die Gemeinschaft darf sie vom neuen Eigentümer nicht verlangen, weder gerichtlich noch über den Gerichtsvollzieher. Zu zahlen hat, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Vorschreibung Eigentümer war. Mit der Übergabe der Sache gehen Nutzen und Lasten über, die SCHULDEN aber nicht; der Erwerber zahlt ab dem Tag, an dem ihm die Wohnung übergeben wurde. Es gibt weder ein gesetzliches Pfandrecht an der Wohnung noch einen Einbehalt beim Notar. Die einzige Ausnahme ist eine gewollte Schuldübernahme nach Art. 519 Kodeks cywilny, die die Zustimmung der Gemeinschaft braucht und deshalb nicht versehentlich passiert. Praktische Folge: Wer in Polen kauft, sollte offene Vorschüsse trotzdem kennen, aber aus einem anderen Grund als anderswo. Nicht weil er sie zahlen müsste, sondern weil eine überschuldete Gemeinschaft ihre Instandhaltung nicht finanzieren kann. Der Käufer sollte offene Vorschüsse und den Stand des fundusz vor dem Kauf prüfen. RECHERCHEUMFANG: über polnische Fachquellen zur Ustawa o własności lokali geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.