Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Krakau prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

In der Altstadt von Krakau ist ein geneigtes Dach mit mindestens zwei Dachflächen Pflicht, gedeckt mit naturfarbener Keramikziegel, Kupfer-, Zink-, Titanzink- oder verzinktem Stahlblech. Flachdächer sind nur bei neuen Hofflügelgebäuden (Oficyna) und einem einzigen, im Plan namentlich benannten Grundstück erlaubt, sonst nirgends in der Altstadt.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 des Stadtrats Krakau vom 13.04.2011, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Antennen und Masten auf Dächern von straßenseitigen Gebäuden in der Altstadt von Krakau dürfen die First-Höhe des jeweiligen Gebäudes nicht überschreiten und sind an vom öffentlichen Raum aus sichtbaren Stellen ganz verboten. Dachflächenfenster und Solaranlagen sind an straßenseitigen Gebäuden nur auf der zum Innenhof gerichteten Dachfläche erlaubt, und auch dort nur, wenn sie vom Straßenniveau aus nicht sichtbar sind.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Ein Hofflügelgebäude (Oficyna) in der Altstadt von Krakau darf niemals höher gebaut oder aufgestockt werden als bis zur Firsthöhe des zugehörigen straßenseitigen Gebäudes auf demselben Grundstück. Bei neuer Lückenbebauung muss sich die Höhe der Fassade, ihres Gesimses oder ihrer Attika an die Nachbargebäude anschließen.

Grundlage: Uchwała Nr XII/131/11 Krakau, § 8; Altstadt Krakau, in Kraft seit 17.06.2011

Welche Lasten es gibt

służebności gruntowe wie das Wegerecht (przechód, przejazd), darunter die droga konieczna, der Notweg, den der Eigentümer eines Grundstücks ohne Zugang zur öffentlichen Straße gegen Entschädigung verlangen kann (Art. 145 Kodeks cywilny), dazu die służebności osobiste wie das Wohnrecht (służebność mieszkania), użytkowanie (Nießbrauch) und dożywocie (Leibgeding).

Ob sie den Käufer binden

Die służebność gruntowa ist ein beschränktes dingliches Recht: sie haftet am Grundstück und bindet jeden Erwerber, ein Verkauf löscht sie nicht. Grundsätzlich entscheidet das Grundbuch zugunsten des gutgläubigen Käufers (rękojmia wiary publicznej, Art. 5 ustawa o księgach wieczystych i hipotece): wer gutgläubig vom eingetragenen Eigentümer kauft, darf sich auf den Buchinhalt verlassen. Vier im Gesetz genannte Ausnahmen treffen auch den Gutgläubigen (Art. 7): gesetzlich bestehende Lasten, das dożywocie, behördlich begründete służebności sowie die droga konieczna und die Grenzüberbau-służebność binden unabhängig von jeder Eintragung. Und eine służebność gruntowa kann ganz ohne Eintragung durch zasiedzenie entstehen, wenn sie in der Nutzung eines dauerhaften und sichtbaren Geräts besteht (Art. 292 Kodeks cywilny): zehn Jahre bei gutem und zwanzig Jahre bei bösem Glauben, entsprechend den Fristen des Art. 172. Ein sauberer Buchauszug entlastet den Käufer hier also nicht vollständig.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.