Slowakei · Kremnica
Was Sie in Kremnica vor dem Kauf prüfen sollten
Nach der Unterschrift verschiebt sich die Beweislast. Vorher muss der Verkäufer offenlegen, nachher müssen Sie beweisen. Deshalb ist die Reihenfolge der Prüfung wichtiger als ihre Tiefe.
Was der Verkäufer von sich aus sagen muss
Jede der hier behandelten Rechtsordnungen kennt Umstände, die der Verkäufer ungefragt offenlegen muss. Verschweigt er einen davon, hilft ihm auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Das ist der stärkste Hebel, den ein Käufer hat, und er wirkt nur, wenn man weiß, was auf diese Liste gehört.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Der Satz, gekauft werde wie besichtigt, steht in fast jedem Vertrag. Er deckt weniger ab, als die meisten annehmen.
Arglist
Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.
Zugesicherte Eigenschaften
Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.
Die Unterlagen, deren Fehlen etwas bedeutet
Manche Unterlagen fehlen aus Nachlässigkeit, andere fehlen aus einem Grund. Eine Baugenehmigung, die niemand findet, eine Nutzungsbewilligung, die es nicht gibt, ein Protokoll der Eigentümerversammlung, das nicht herausgegeben wird: In diesen drei Fällen ist das Fehlen selbst der Befund.
Die Lasten, die nicht im Exposé stehen
Wegerechte, Wohnrechte auf Lebenszeit, Vorkaufsrechte einer Gemeinde und Altlastenverdacht stehen in Registern, nicht in der Anzeige. Sie mindern den Wert und schränken die Nutzung ein, und sie gehen auf den Käufer über.
Was in der Stadt Kremnica gilt
Auf der Baulücke der ehemaligen Busstation in Kremnica, nahe den Bürgerhäusern Nummer 13 und 14 am Štefánikovo námestie, sind Neubauten nur als straßenbegleitende, nahezu geschlossene Reihenbebauung mit höchstens einem Erdgeschoss, alternativ eineinhalb Geschossen, zulässig, baulich von den Stadtmauern getrennt.
Grundlage: Zásady ochrany Pamiatkovej rezervácie Kremnica a Pamiatkovej zóny 'Územie banských diel v okolí Kremnice', Krajský pamiatkový úrad Banská Bystrica (2003), Abschnitt IV-4.3.3.1, Rezervná plocha R4, gültig seit 2003 laut Protokoll KPUBB-2014/11173-1/36225/KLA vom 05.06.2014
Die Rechtslage in der Slowakei
Wie lange der Verkäufer haftet
Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel, wenn der Käufer den Mangel spätestens 24 Monate nach der Übergabe beim Verkäufer anzeigt; wird diese Frist versäumt, erlischt das Recht (sie ist eine Ausschlussfrist). Diese Haftung ist OBJEKTIV: Sie hängt nicht davon ab, ob der Verkäufer den Mangel kannte. Ein Satz im Vertrag, dem Verkäufer seien keine Mängel bekannt, befreit ihn deshalb nicht. Auf sein Wissen kommt es erst an, wenn es um eine Ausschlussklausel oder um Zusicherungen geht.
Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss
Der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer anzeigen und in jedem Fall spätestens 24 Monate nach der Übergabe, sonst verliert er seine Rechte.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Die übliche Ausschlussklausel heißt „ako stojí a leží“ (gekauft wie es steht und liegt), doch nach ständiger Rechtsprechung wirkt sie bei einer Immobilie nicht und schließt die Mängelhaftung nicht aus, weil eine Immobilie eine genau bestimmbare Einzelsache ist.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Der Verkäufer haftet trotz jeder Ausschlussklausel, wenn er einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat oder zugesichert hat, die Sache habe eine bestimmte Eigenschaft oder sei mangelfrei, und der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte.
Was Sie verlangen können
Bei einem versteckten Mangel kann der Käufer zuerst eine angemessene Minderung des Kaufpreises verlangen, und nur wenn der Mangel die Immobilie unbrauchbar macht oder der Verkäufer etwas Falsches zugesichert hat, kann er vom Vertrag zurücktreten; Reparatur ist bei diesem Privatverkauf kein eigener gesetzlicher Anspruch, Schadenersatz kann nach den allgemeinen Regeln dazukommen.
Grundlage: Občiansky zákonník (Gesetz Nr. 40/1964 Zb.), § 599 Abs. 2 (aktuelle Fassung; Občiansky zákonník § 599 Abs. 1 (ohne unnötigen Aufschub) und Abs. 2 (spätestens 24 Monate nach Übergabe). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?
Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.
Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?
Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?
Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.
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