Kaufnebenkosten in Kuressaare

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Kuressaare liegt auf Saaremaa, einer von nur vier estnischen Inseln (neben Hiiumaa, Muhu und Vormsi), auf denen Menschen und Unternehmen von außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums und des Vereinigten Königreichs überhaupt Grundeigentum erwerben dürfen. Auf praktisch allen anderen estnischen Meeresinseln ist ihnen der Erwerb aus Gründen der Landesverteidigung ausnahmslos verboten, ebenso in mehreren namentlich benannten Grenzgemeinden zu Russland.

Grundlage: Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (KAOKS), § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 (Fassung RT I, 06.07.2023, 41, in Kraft seit 01.01.2024)

Die Ausnahme gilt nur für das Grundstück selbst, nicht für dessen Nutzung: Enthält ein Grundstück in Kuressaare oder anderswo auf Saaremaa land- oder forstwirtschaftliche Fläche, dürfen Bürger aus Nicht-EWR-Staaten es nur mit Genehmigung der Gemeindevertretung erwerben, und auch das nur, wenn sie zuvor mindestens sechs Monate durchgehend in Estland gelebt oder ein Jahr lang tatsächlich als Einzelunternehmer Landwirtschaft oder Forstwirtschaft betrieben haben.

Grundlage: KAOKS § 5 Abs. 1 und 3 bis 5

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Eine Grunderwerbsteuer gibt es nicht; der Käufer zahlt nur die Notar- und die Staatsgebühr, die nach dem Wert gestaffelt sind.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): Es fällt KEINE Grunderwerbsteuer an. Estland kennt keine Erwerbsteuer auf Immobilienkäufe und ist damit eines der günstigsten Länder der EU für den Kauf. Der Käufer trägt nur die Notar- und die Staatsgebühr. Notar (amtlicher Tarif): Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Gebühr folgt einem staatlich festgelegten Staffeltarif nach dem Transaktionswert, markttypisch 300 bis 1.200 Euro. Käufer und Verkäufer teilen sie häufig. Staatliche Grundbuchgebühr (gesetzlich fest): Für die Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch fällt eine nach dem Wert gestaffelte Staatsgebühr (riigilõiv) an, markttypisch rund 100 bis 300 Euro. Ein fester, gestaffelter Betrag, kein Prozentsatz. Maklerprovision (frei vereinbar): Zwei bis vier Prozent, frei vereinbar und optional. Wer den Makler beauftragt, trägt die Provision; in Estland läuft ein Teil der Käufe auch ganz ohne Makler.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandswohnung von privat ist umsatzsteuerfrei; eine Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls nicht an. Beim Neubau vom Bauträger fällt Umsatzsteuer zum Normalsatz von 24 Prozent an.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.