Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Kuressaare prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Kuressaare liegt auf Saaremaa, einer von nur vier estnischen Inseln (neben Hiiumaa, Muhu und Vormsi), auf denen Menschen und Unternehmen von außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums und des Vereinigten Königreichs überhaupt Grundeigentum erwerben dürfen. Auf praktisch allen anderen estnischen Meeresinseln ist ihnen der Erwerb aus Gründen der Landesverteidigung ausnahmslos verboten, ebenso in mehreren namentlich benannten Grenzgemeinden zu Russland.

Grundlage: Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (KAOKS), § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 (Fassung RT I, 06.07.2023, 41, in Kraft seit 01.01.2024)

Die Ausnahme gilt nur für das Grundstück selbst, nicht für dessen Nutzung: Enthält ein Grundstück in Kuressaare oder anderswo auf Saaremaa land- oder forstwirtschaftliche Fläche, dürfen Bürger aus Nicht-EWR-Staaten es nur mit Genehmigung der Gemeindevertretung erwerben, und auch das nur, wenn sie zuvor mindestens sechs Monate durchgehend in Estland gelebt oder ein Jahr lang tatsächlich als Einzelunternehmer Landwirtschaft oder Forstwirtschaft betrieben haben.

Grundlage: KAOKS § 5 Abs. 1 und 3 bis 5

Welche Lasten es gibt

reaalservituudid (Grunddienstbarkeiten) nach den §§ 172 bis 185 Asjaõigusseadus, daneben die isiklik kasutusõigus (persönliches Nutzungsrecht) nach den §§ 225 bis 227 einschließlich des Wohnrechts an einem Wohngebäude nach § 227, die kasutusvaldus (Nießbrauch) nach den §§ 201 ff. und die reaalkoormatis (Reallast) nach den §§ 229 bis 240 mit periodischen Leistungen, öffentlich-rechtlich zugunsten des Staates oder einer Kommune oder privatrechtlich zugunsten einer Person oder des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.

Ob sie den Käufer binden

Die reaalservituut berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden und verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks (§ 172 Abs. 1 Asjaõigusseadus): die eingetragene Last wechselt mit dem Eigentum und bindet jeden Erwerber, ohne dass es auf seine Kenntnis ankäme. Estland stellt ganz auf das Register. Die Bestellung braucht einen notariell beurkundeten dinglichen Vertrag (§ 173 Abs. 1), dingliche Rechte am Grundstück werden ins kinnistusraamat eingetragen (§ 62), was dort steht, gilt als richtig (§ 56 Abs. 1), und den Rang erhält das Recht erst mit der Eintragung (§ 59 Abs. 1). Eine nur vertraglich vereinbarte, nie eingetragene Dienstbarkeit besteht gegenüber dem Erwerber deshalb nicht, und eine Ersitzung von Dienstbarkeiten kennt das Gesetz ausdrücklich nicht (§ 173 Abs. 5). Unsichtbar bleiben nur die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen, die ohne Eintragung gelten (§ 141 Abs. 1), etwa die Duldungspflicht für Versorgungsnetze nach § 158 Abs. 1 und das Zugangsrecht des abgetrennten Grundstücksteils nach § 156 Abs. 2; eine durch Vertrag oder Urteil begründete Beschränkung, auch der Notweg nach § 156 Abs. 1, wirkt gegen Dritte dagegen nur mit Eintragung (§ 141 Abs. 3). Steht eine bestehende Last nur wegen eines Registerfehlers nicht im Buch, kann der Berechtigte ihre Berichtigung verlangen, gegen einen gutgläubigen Dritten, der ein eingetragenes dingliches Recht erworben hat, ist dieser Anspruch aber ausgeschlossen (§ 65 Abs. 1 und 3).

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.