Portugal · Madeira

Den Energieausweis auf Madeira lesen und verstehen

Der Energieausweis ist das einzige Papier, das ein Verkäufer schon bei der Anzeige vorlegen muss. Gelesen wird er selten, dabei steht darin, was das Haus im Betrieb kostet und was Sie nach dem Kauf tun müssen.

Bedarf oder Verbrauch: der Unterschied entscheidet alles

Es gibt zwei Arten, und sie sagen Verschiedenes. Die eine rechnet, was das Gebäude bei normierter Nutzung brauchen würde. Die andere misst, was die bisherigen Bewohner tatsächlich verbraucht haben. Ein sparsamer Vormieter macht ein schlechtes Haus auf dem Papier gut.

Der bedarfsorientierte Ausweis

Er bewertet die Substanz: Dämmung, Fenster, Heizung. Für einen Käufer ist er der aussagekräftigere, weil er unabhängig davon ist, wer vorher darin gewohnt hat.

Der verbrauchsorientierte Ausweis

Er nimmt die Abrechnungen der letzten Jahre. Zwei Personen in einem großen Haus ergeben einen guten Wert, auch wenn das Haus schlecht gedämmt ist.

Wie lange er gilt

Der Ausweis hat eine feste Gültigkeitsdauer. Ist sie abgelaufen, ist er wertlos, und der Verkäufer muss einen neuen erstellen lassen, bevor die Anzeige online geht. Das Datum steht auf dem Deckblatt und wird fast nie geprüft.

Was nach dem Kauf auf Sie zukommt

Mehrere Länder knüpfen an schlechte Werte eine Pflicht: Bestimmte Bauteile sind nach dem Eigentümerwechsel binnen einer Frist zu ertüchtigen, alte Heizkessel dürfen nicht weiterbetrieben werden. Diese Pflicht trifft den Käufer, nicht den Verkäufer.

Was ein schlechter Wert praktisch bedeutet

Er kostet zweimal: im Betrieb und bei der Finanzierung. Mehrere Banken machen Konditionen inzwischen von der Energieklasse abhängig, und in einigen Ländern darf unterhalb einer bestimmten Klasse gar nicht mehr vermietet werden.

Was in der Region Madeira gilt

Madeira ist eine Autonome Region Portugals mit eigener Steuerhoheit, keine gewöhnliche Provinz. Wer auf Madeira eine selbst genutzte Wohnimmobilie kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões, IMT) nach einer eigenen Stufentabelle, nicht nach der Tabelle für das portugiesische Festland. Die Freigrenze, bis zu der keine IMT anfällt, liegt auf Madeira rund 25 Prozent höher als am Festland, weil die Region über eine eigene Finanzautonomie verfügt. Wer beim Kauf auf Madeira die Festland-Freigrenze ansetzt, unterschätzt seinen steuerfreien Spielraum.

Grundlage: Lei das Finanças das Regiões Autónomas (Lei Orgânica n.º 2/2013), Grundlage für eigene Steuersätze der Autonomen Regionen; Freigrenze Festland 106.346 Euro (2026) nach Art. 17 CIMT, in den Autonomen Regionen durchgehend das 1,25-Fache

Die Rechtslage in Portugal

Der Energieausweis

Der Energieausweis (Certificado Energético im Rahmen des Sistema de Certificação Energética, SCE) mit den Klassen A+ bis F ist beim Verkauf Pflicht. Die SCE-Nummer muss in allen Anzeigen stehen, und das Zertifikat ist dem Käufer vor Unterzeichnung des Vorvertrags zu übergeben.

Was Sie nach dem Kauf sanieren müssen

Es gibt keine gebäudescharfe Zwangssanierung nach Klasse. Anforderungen greifen bei Neubau und größerer Renovierung.

Grundlage: Energierecht Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer den Ausweis unaufgefordert zeigen?

Ja. Die Vorlagepflicht besteht spätestens bei der Besichtigung, und die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen. Wer ihn erst beim Notartermin sieht, hat einen Anhaltspunkt dafür, wie der Rest der Unterlagen gepflegt ist.

Kann ich den Ausweis anzweifeln?

Er ist keine Zusicherung, sondern eine fachliche Einschätzung nach einem vorgegebenen Verfahren. Weicht die Wirklichkeit deutlich ab, ist das ein Hinweis auf einen Fehler bei der Erstellung, aber kein Mangel des Gebäudes.

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