Portugal · Madeira

Widmung und Schutzgebiete auf Madeira prüfen

Was Sie mit einem Grundstück vorhaben, muss die Widmung hergeben. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern beim Planungsträger, und sie ändert sich ohne Ihr Zutun.

Die Frage vor allen anderen

Nicht wie das Grundstück heute genutzt wird, sondern wie es genutzt werden darf. Ein bebautes Grundstück muss nicht Bauland sein, und eine bestehende Nutzung ist nicht automatisch eine erlaubte.

Schutzgebiete und was sie verbieten

Ortsbildschutz, Denkmalschutz, Wasserschutz, Hochwasserzone. Jedes davon schränkt ein, was Sie ändern dürfen, und mehrere können gleichzeitig gelten.

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

Vorkaufsrechte der öffentlichen Hand

In mehreren Ländern kann eine Gemeinde in einen abgeschlossenen Kaufvertrag eintreten. Der Vertrag steht dann, aber der Käufer ist ein anderer. Ob das hier möglich ist, gehört vor die Unterschrift geklärt.

Was in der Region Madeira gilt

Madeira ist eine Autonome Region Portugals mit eigener Steuerhoheit, keine gewöhnliche Provinz. Wer auf Madeira eine selbst genutzte Wohnimmobilie kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões, IMT) nach einer eigenen Stufentabelle, nicht nach der Tabelle für das portugiesische Festland. Die Freigrenze, bis zu der keine IMT anfällt, liegt auf Madeira rund 25 Prozent höher als am Festland, weil die Region über eine eigene Finanzautonomie verfügt. Wer beim Kauf auf Madeira die Festland-Freigrenze ansetzt, unterschätzt seinen steuerfreien Spielraum.

Grundlage: Lei das Finanças das Regiões Autónomas (Lei Orgânica n.º 2/2013), Grundlage für eigene Steuersätze der Autonomen Regionen; Freigrenze Festland 106.346 Euro (2026) nach Art. 17 CIMT, in den Autonomen Regionen durchgehend das 1,25-Fache

Die Rechtslage in Portugal

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Der Plano Diretor Municipal (PDM) jeder Gemeinde legt die Klassifizierung des Bodens (solo urbano oder rústico) und die Nutzungsregeln fest. Bebaubar ist vor allem solo urbano.

Schutzgebiete und ihre Folgen

solo rústico, die Reserva Ecológica Nacional (REN), die Reserva Agrícola Nacional (RAN) und der Küstenschutz schränken die Nutzung ein.

Vorkaufsrechte

Gemeinde und Staat haben in bestimmten Zonen ein direito de preferência, etwa in Sanierungsgebieten oder bei Kulturgütern; dann können sie beim Verkauf an die Stelle des Käufers treten. Der Käufer sollte prüfen, ob das Grundstück betroffen ist.

Grundlage: Landnutzung Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Häufige Fragen

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.

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