Polen · Masowien
Was Sie in Masowien vor dem Kauf prüfen sollten
Nach der Unterschrift verschiebt sich die Beweislast. Vorher muss der Verkäufer offenlegen, nachher müssen Sie beweisen. Deshalb ist die Reihenfolge der Prüfung wichtiger als ihre Tiefe.
Was der Verkäufer von sich aus sagen muss
Jede der hier behandelten Rechtsordnungen kennt Umstände, die der Verkäufer ungefragt offenlegen muss. Verschweigt er einen davon, hilft ihm auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Das ist der stärkste Hebel, den ein Käufer hat, und er wirkt nur, wenn man weiß, was auf diese Liste gehört.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Der Satz, gekauft werde wie besichtigt, steht in fast jedem Vertrag. Er deckt weniger ab, als die meisten annehmen.
Arglist
Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.
Zugesicherte Eigenschaften
Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.
Die Unterlagen, deren Fehlen etwas bedeutet
Manche Unterlagen fehlen aus Nachlässigkeit, andere fehlen aus einem Grund. Eine Baugenehmigung, die niemand findet, eine Nutzungsbewilligung, die es nicht gibt, ein Protokoll der Eigentümerversammlung, das nicht herausgegeben wird: In diesen drei Fällen ist das Fehlen selbst der Befund.
Die Lasten, die nicht im Exposé stehen
Wegerechte, Wohnrechte auf Lebenszeit, Vorkaufsrechte einer Gemeinde und Altlastenverdacht stehen in Registern, nicht in der Anzeige. Sie mindern den Wert und schränken die Nutzung ein, und sie gehen auf den Käufer über.
Was in der Woiwodschaft Masowien gilt
In Masowien gilt wie im ganzen Land: Eine Mieterhöhung ist nur mit dreimonatiger Ankündigung zum Monatsende zulässig. Steigt die Miete dadurch auf mehr als drei Prozent des Wiederbeschaffungswerts der Wohnung im Jahr, braucht es zusätzlich einen besonderen Grund. Diesen Wert je Quadratmeter legt aber nicht der Staat für ganz Polen fest, sondern der Wojewode für Masowien allein, jedes Jahr neu. In einer anderen Woiwodschaft gilt für eine sonst gleiche Wohnung ein anderer Wert.
Grundlage: Ustawa o ochronie praw lokatorów z 21.06.2001, Art. 8a
Die Rechtslage in Polen
Wie lange der Verkäufer haftet
Fünf Jahre ab der Übergabe (Art. 568 § 1 Kodeks cywilny; bei beweglichen Sachen sind es nur zwei). Ansprüche auf Beseitigung oder Ersatz verjähren ein Jahr ab der Entdeckung. Diese Fünfjahresfrist greift NICHT, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verheimlicht hat (podstępnie zataił): Dann kann der Käufer seine Rechte auch nach Fristablauf noch geltend machen.
Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss
Keine kurze Meldefrist. Die Pflicht zur unverzüglichen Anzeige nach Art. 563 Kodeks cywilny gilt ausdrücklich nur beim Verkauf ZWISCHEN UNTERNEHMERN. Beim Kauf von einer Privatperson besteht sie nicht, es zählt allein die Fünfjahresfrist. Wo sie gilt, genügt es für die Wahrung, die Anzeige vor Fristablauf abzusenden.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Ja, die Haftung darf zwischen Privatpersonen vollständig ausgeschlossen werden.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Der Ausschluss ist wirkungslos, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verheimlicht hat. Dann hindern Sie selbst abgelaufene Fristen nicht.
Was Sie verlangen können
Zuerst darf der Verkäufer den Mangel beseitigen oder die Sache austauschen. Erst danach können Sie Preisminderung oder Rücktritt wählen. Bei einem unwesentlichen Mangel ist der Rücktritt ausgeschlossen.
Grundlage: Art. 558, 560, 563, 568 Kodeks cywilny. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?
Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.
Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?
Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?
Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.
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