Kaufnebenkosten in Masowien

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

In Masowien gilt wie im ganzen Land: Eine Mieterhöhung ist nur mit dreimonatiger Ankündigung zum Monatsende zulässig. Steigt die Miete dadurch auf mehr als drei Prozent des Wiederbeschaffungswerts der Wohnung im Jahr, braucht es zusätzlich einen besonderen Grund. Diesen Wert je Quadratmeter legt aber nicht der Staat für ganz Polen fest, sondern der Wojewode für Masowien allein, jedes Jahr neu. In einer anderen Woiwodschaft gilt für eine sonst gleiche Wohnung ein anderer Wert.

Grundlage: Ustawa o ochronie praw lokatorów z 21.06.2001, Art. 8a

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Marktwert, nicht zwingend auf den vereinbarten Preis (Art. 6 Abs. 1 Nr. 1 Ustawa o PCC). Liegt der Preis auffällig unter dem Marktwert, setzt das Finanzamt den Wert fest.

Die einzelnen Posten

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) (gesetzlich fest): 2 Prozent beim Kauf auf dem Zweitmarkt, ohne Stufen und ohne Ausnahmen im Satz. Beim Kauf vom Bauträger fällt kein PCC an, dort greift Umsatzsteuer. Seit dem 01.01.2024 gilt zusätzlich ein Satz von 6 Prozent für den Erwerb der sechsten und jeder weiteren Wohnung im selben Gebäude oder auf demselben Grundstück (Art. 7a), gedacht gegen Aufkäufe ganzer Häuser. Befreiung für den ersten Wohnungskauf (gesetzlich fest): Wer erstmals eine Wohnung oder ein Haus auf dem Zweitmarkt kauft, zahlt gar kein PCC. Voraussetzung ist, dass der Käufer nie zuvor Eigentum oder einen Anteil von mehr als 50 Prozent an Wohnraum hatte, und dass die Befreiung im Notariatsakt erklärt wird. Für ein unbebautes Grundstück gilt sie nicht, auch nicht, wenn dort das erste Haus entstehen soll. Das Oberste Verwaltungsgericht hat am 07.04.2026 (III FSK 281/25) entschieden, dass beim gemeinsamen Kauf nicht mehr alles oder nichts gilt, sondern die Befreiung anteilig greifen kann. Taksa notarialna (gesetzlich gedeckelt): Die Verordnung nennt ausdrücklich MAXIMALSÄTZE nach Wertstufen, degressiv. Der Notar darf darunter bleiben, aber nicht darüber gehen. Dazu 23 Prozent Umsatzsteuer auf das Honorar, Kosten für Ausfertigungen je Seite und die Gerichtsgebühren. Verhandeln ist innerhalb der Grenze zulässig. Gerichtsgebühr Grundbuch (gesetzlich fest): Festbeträge, keine Prozentsätze: 200 Złoty für die Eintragung des Eigentums, 200 Złoty für eine Hypothek. Bei üblichen Kaufpreisen ist dieser Posten vernachlässigbar. Prowizja pośrednika (frei vereinbar): Die Provision ist frei vereinbar, markttypisch 2 bis 3 Prozent zuzüglich 23 Prozent Umsatzsteuer, je Seite. Der Maklervertrag bedarf der Schriftform, sonst ist er unwirksam, und das ist der wirksame Schutz des Kunden.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Zweitmarkt von privat: keine Umsatzsteuer, dafür PCC. Vom Bauträger: 8 Prozent Umsatzsteuer für Wohnungen bis 150 Quadratmeter im Programm des sozialen Wohnungsbaus, darüber 23 Prozent auf den übersteigenden Teil (Art. 41 Abs. 12 Ustawa o VAT). Dann kein PCC.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.