Die Eigentümergemeinschaft in Mdina prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In Mdina gilt eine grundsätzliche Vermutung gegen jede vertikale Erweiterung, die die bestehende Höhe eines Gebäudes erhöht. Der zulässige Zuwachs ist damit faktisch auf null gesetzt, unabhängig von der jeweiligen Bestandshöhe.

Grundlage: North West Local Plan, Section 2 Area Policies, Policy NWMD 4 Protection of Mdina/Rabat Skyline; genehmigter Plan der Malta Environment and Planning Authority (MEPA)

Erweiterungen bestehender legaler Geschäfts- und Gastronomiebetriebe innerhalb Mdinas dürfen die ursprüngliche Nutzfläche um höchstens 25 Prozent vergrößern.

Grundlage: North West Local Plan, Section 2 Area Policies, Policy NWMD 2 Consolidation of Business Activity; genehmigter Plan der Malta Environment and Planning Authority (MEPA)

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Das condominium teilt das Gebäude in private Einheiten und gemeinsame Teile; die Einheit lässt sich nicht ohne den Anteil an den gemeinsamen Teilen verkaufen.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die condomini beschließen gemeinsam und bestellen einen Verwalter (administrator).

Was laufend zu zahlen ist

Die Kosten für Erhaltung und Reparatur der gemeinsamen Teile werden nach dem Wert der Einheiten geteilt.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

DER ERWERBER HAFTET NICHT FÜR RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS, ALS DOPPELT GEPRÜFTER NEGATIVBEFUND: Der Condominium Act (Cap. 398) enthält, vollständig gelesen von Art. 1 bis 33, weder eine Haftung des Käufers für offene Gemeinschaftskosten noch ein gesetzliches Sicherungsrecht der Gemeinschaft an der Einheit noch eine Bescheinigungspflicht beim Verkauf. Beiträge zieht der administrator beim säumigen condominus persönlich ein (Art. 16), Streitigkeiten gehen zwingend in das Schiedsverfahren nach dem Arbitration Act (Art. 26 und 30). Zusätzlich am Civil Code (Cap. 16) gegengeprüft: Die abschließende Liste der bevorrechtigten Gläubiger an Immobilien (Art. 2010) nennt Gemeinschaftsbeiträge nicht, und eine Hypothek zulasten der Einheit entsteht erst aus einem Urteil gegen den Schuldner selbst (Art. 2023); nur was davon vor dem Kauf im Register steht, folgt der Einheit (Art. 2013). WAS DIE EINHEIT IN MALTA STATTDESSEN DINGLICH TRAGEN KANN, ist der Bodenzins: Steht die Wohnung auf einer Emphyteuse, ist der dominus für den ground rent nach Art. 2010 Buchst. a Civil Code bevorrechtigter Gläubiger am Objekt selbst, ein eigenes Prüffeld neben den Gemeinschaftskosten. Beschlossene außerordentliche Reparaturen binden zudem die künftigen Zahlungen jedes Eigentümers (Art. 21 und 22), deshalb bleibt der Blick in die Beschlüsse sinnvoll. RECHERCHEUMFANG: Condominium Act als amtliches PDF von legislation.mt vollständig gelesen (konsolidierte Fassung, letzte Änderung durch Legal Notice 425 von 2007), Civil Code über die Privilegien- und Hypothekenartikel (Art. 1996 bis 2029) gezielt geprüft; das Wort condominium kommt im Civil Code an keiner Stelle im Zusammenhang mit Forderungsrechten vor.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.