Widmung und Schutzgebiete in Mdina prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

In Mdina gilt eine grundsätzliche Vermutung gegen jede vertikale Erweiterung, die die bestehende Höhe eines Gebäudes erhöht. Der zulässige Zuwachs ist damit faktisch auf null gesetzt, unabhängig von der jeweiligen Bestandshöhe.

Grundlage: North West Local Plan, Section 2 Area Policies, Policy NWMD 4 Protection of Mdina/Rabat Skyline; genehmigter Plan der Malta Environment and Planning Authority (MEPA)

Erweiterungen bestehender legaler Geschäfts- und Gastronomiebetriebe innerhalb Mdinas dürfen die ursprüngliche Nutzfläche um höchstens 25 Prozent vergrößern.

Grundlage: North West Local Plan, Section 2 Area Policies, Policy NWMD 2 Consolidation of Business Activity; genehmigter Plan der Malta Environment and Planning Authority (MEPA)

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Entscheidend ist, ob ein Grundstück in der Entwicklungszone (development zone) oder ausserhalb (ODZ, outside development zone) liegt; ausserhalb ist Bebauung weitgehend ausgeschlossen. Die Local Plans legen das fest; Grundlage ist der Development Planning Act (Cap. 552).

Schutzgebiete und ihre Folgen

Die ODZ (outside development zone), Küsten- und Naturschutz sowie der Denkmalschutz schränken die Bebauung stark ein.

Vorkaufsrechte

Ein allgemeines gemeindliches Vorkaufsrecht bei gewöhnlichem Bauland gibt es nicht; die öffentliche Hand erwirbt bei Bedarf über den Government Lands Act, das ist ein enteignender Erwerb und kein Vorkaufsrecht. Wohl aber hat der Superintendent of Cultural Heritage beim Verkauf, Tausch, bei der Erbpachtbestellung oder Verpachtung eines Kulturguts ein Vorkaufsrecht (right of preference, Art. 40 Cultural Heritage Act, Cap. 445): Er kann mit Zustimmung des Ministers zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers treten und muss das binnen zwei Monaten ab Kenntnis des Geschäfts tun. Kulturgut umfasst auch unbewegliche Objekte, insbesondere schedulierte Gebäude; dass die Erbpacht ausdrücklich genannt ist, zeigt, dass Grundstücke erfasst sind. Für ein unauffälliges Grundstück bleibt die zentrale Frage, ob es in der Entwicklungszone liegt; beim Kauf eines schedulierten Altbaus dagegen kann der Staat den fertig verhandelten Kauf übernehmen.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.