Niederlande · Naarden

Die Eigentümergemeinschaft in Naarden prüfen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft zwei Dinge: die Wohnung und einen Anteil an einer Gemeinschaft samt ihrer Vorgeschichte. Das zweite steht in keinem Exposé.

Was Sie außer der Wohnung noch erwerben

Sie treten in eine bestehende Gemeinschaft ein, mit allen Beschlüssen, die vor Ihnen gefasst wurden. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierung wird zu Ihrer Zahlungspflicht, auch wenn der Beschluss Jahre vor Ihrem Kauf gefasst wurde.

Die drei Papiere, die den Unterschied machen

Nicht das Exposé entscheidet, sondern drei Unterlagen, die Sie ausdrücklich verlangen müssen. Bekommen Sie sie nicht, ist das selbst der Befund.

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Woran Sie eine schlecht geführte Gemeinschaft erkennen

An drei Zeichen: Protokolle, die nicht herausgegeben werden. Eine Verwaltung, die seit Jahren nicht bestätigt wurde. Und eine monatliche Vorschreibung, die seit Jahren nicht gestiegen ist, obwohl alle Kosten gestiegen sind.

Was in der Stadt Naarden gilt

In der Festungsstadt Naarden Vesting muss die Dachneigung von Hauptgebäuden im geschützten Stadtbild mindestens 45 und höchstens 60 Grad betragen.

Grundlage: Bestemmingsplan Vesting, Artikel 6.2.2 (und gleichlautend weitere Artikel für andere Nutzungsarten); festgestellt durch den Gemeinderat Naarden am 30.09.2015, Raadsvoorstel RV15.042

Die Rechtslage in den Niederlanden

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Das appartementsrecht gibt einen Anteil am Gebäude und das ausschließliche Nutzungsrecht der Wohnung; die Aufteilung steht in der splitsingsakte (Burgerlijk Wetboek Boek 5).

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Jeder Eigentümer ist Pflichtmitglied der Vereniging van Eigenaars (VvE), die von einem bestuur geführt wird und in der vergadering beschließt.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer zahlen eine monatliche Beitrag und speisen ein reservefonds, das seit 2018 gesetzlich Pflicht ist. Für größere Arbeiten dient das meerjarenonderhoudsplan (MJOP) als Grundlage.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der neue Eigentümer haftet nach Art. 5:122 lid 3 BW gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die VvE-Beiträge, die im laufenden und im vorangegangenen Kalenderjahr fällig geworden sind. Der Notar muss die Daten bei der VvE abfragen und der Übertragungsurkunde beifügen. Der Käufer sollte den Stand des reservefonds und offene Beiträge prüfen.

Grundlage: Wohnungseigentum Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.

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