Einen Bau ohne Genehmigung in Nordzypern erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Zypern ist seit 1974 geteilt. In Nordzypern, dem türkisch besetzten Nordteil der Insel, gilt weder das Recht der Republik Zypern noch, seit deren EU-Beitritt 2004, das EU-Recht: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte setzt den gemeinschaftlichen Rechtsbestand für Gebiete außer Kraft, die nicht unter der tatsächlichen Kontrolle der Regierung der Republik Zypern stehen. Rund achtzig Prozent des privaten Grundbesitzes in Nordzypern gehörte vor 1974 griechischen Zyprern. Ein von der dortigen Verwaltung ausgestellter Grundstückstitel wird von der Republik Zypern nicht anerkannt, ein Kaufvertrag über ein solches Grundstück bleibt deshalb rechtlich angreifbar.

Grundlage: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte 2003, Art. 1 Abs. 1 (Aussetzung des Rechtsbestands)

Wie real dieses Risiko in Nordzypern ist, zeigt der Fall Apostolides gegen Orams: Der Europäische Gerichtshof entschied 2009, dass ein Urteil eines Gerichts der Republik Zypern gegen ein britisches Ehepaar, das dort ein Haus auf enteignetem Land gebaut hatte, in der gesamten EU vollstreckt werden muss. Das Ehepaar musste das Haus abreißen. Wer Land ohne Zustimmung des eingetragenen Eigentümers nutzt, verkauft oder vermietet, macht sich außerdem nach zyprischem Strafrecht strafbar. Ein zyprisches Strafgericht verurteilte deswegen im Oktober 2025 eine Person zu fünf Jahren Haft.

Grundlage: EuGH, Urteil vom 28.04.2009, Rs. C-420/07 (Apostolides ./. Orams); Art. 281 Abs. 1 lit. a und Art. 303A des zyprischen Strafgesetzbuchs

Wann eine Genehmigung nötig ist

In Zypern sind zwei Schritte nötig: zuerst die Planungsgenehmigung (planning permission), dann die Baugenehmigung (building permit). Nach Fertigstellung stellt die Behörde das Nutzungszertifikat (certificate of approval) aus, das die Grundlage für den eigenen Titel bildet.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Wird ohne Genehmigung oder abweichend davon gebaut, fehlt am Ende der getrennte Titel (title deed), und die Behörde kann die Beseitigung verlangen. Gerade in Zypern ist der fehlende oder verspätete title deed ein häufiger versteckter Mangel; der Käufer sollte prüfen, ob ein eigener Titel vorliegt. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.