Die Eigentümergemeinschaft in Nordzypern prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Zypern ist seit 1974 geteilt. In Nordzypern, dem türkisch besetzten Nordteil der Insel, gilt weder das Recht der Republik Zypern noch, seit deren EU-Beitritt 2004, das EU-Recht: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte setzt den gemeinschaftlichen Rechtsbestand für Gebiete außer Kraft, die nicht unter der tatsächlichen Kontrolle der Regierung der Republik Zypern stehen. Rund achtzig Prozent des privaten Grundbesitzes in Nordzypern gehörte vor 1974 griechischen Zyprern. Ein von der dortigen Verwaltung ausgestellter Grundstückstitel wird von der Republik Zypern nicht anerkannt, ein Kaufvertrag über ein solches Grundstück bleibt deshalb rechtlich angreifbar.

Grundlage: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte 2003, Art. 1 Abs. 1 (Aussetzung des Rechtsbestands)

Wie real dieses Risiko in Nordzypern ist, zeigt der Fall Apostolides gegen Orams: Der Europäische Gerichtshof entschied 2009, dass ein Urteil eines Gerichts der Republik Zypern gegen ein britisches Ehepaar, das dort ein Haus auf enteignetem Land gebaut hatte, in der gesamten EU vollstreckt werden muss. Das Ehepaar musste das Haus abreißen. Wer Land ohne Zustimmung des eingetragenen Eigentümers nutzt, verkauft oder vermietet, macht sich außerdem nach zyprischem Strafrecht strafbar. Ein zyprisches Strafgericht verurteilte deswegen im Oktober 2025 eine Person zu fünf Jahren Haft.

Grundlage: EuGH, Urteil vom 28.04.2009, Rs. C-420/07 (Apostolides ./. Orams); Art. 281 Abs. 1 lit. a und Art. 303A des zyprischen Strafgesetzbuchs

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Bei einem jointly-owned building gehört jedem Eigentümer seine Einheit mit einem Anteil an den gemeinsamen Teilen.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Ein Management Committee verwaltet die gemeinsamen Teile und zieht die Beiträge ein.

Was laufend zu zahlen ist

Jeder Eigentümer trägt die gemeinsamen Kosten anteilig nach dem Anteil seiner Einheit.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

DER SCHÄRFSTE FALL IM GANZEN VERGLEICH: Der neue Eigentümer der Einheit haftet gesamtschuldnerisch mit dem Voreigentümer für offene gemeinsame Kosten, und zwar ausdrücklich unabhängig davon, wann die Schuld entstanden ist (Immovable Property Law, Cap. 224, Art. 38ΚΗ Abs. 2, dazu Art. 38ΙΑ und die Standardregeln in Tabelle B). Es gibt also keine Sechsmonatsfrist wie in Finnland, keine Fünfjahresgrenze wie in Spanien und keine Betragsobergrenze wie in Norwegen. Deshalb bleibt das Feld jahre hier leer: Eine Zahl würde eine Grenze behaupten, die das Gesetz nicht zieht. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass die Verwaltung gemeinsamer Gebäude reibungslos funktioniert, und hat den Preis dafür dem Erwerber auferlegt. Das Management Committee kann die Kosten durchsetzen. Der Käufer MUSS deshalb eine Bescheinigung über offene Beiträge verlangen und sich nicht auf die Zusicherung des Verkäufers verlassen; eine unbekannte Altschuld aus der Zeit weit vor dem Kauf trifft ihn ungebremst. RECHERCHEUMFANG: über eine zyprische Fachquelle zu Art. 38ΚΗ Abs. 2 Cap. 224 geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.