Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Nordzypern prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Zypern ist seit 1974 geteilt. In Nordzypern, dem türkisch besetzten Nordteil der Insel, gilt weder das Recht der Republik Zypern noch, seit deren EU-Beitritt 2004, das EU-Recht: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte setzt den gemeinschaftlichen Rechtsbestand für Gebiete außer Kraft, die nicht unter der tatsächlichen Kontrolle der Regierung der Republik Zypern stehen. Rund achtzig Prozent des privaten Grundbesitzes in Nordzypern gehörte vor 1974 griechischen Zyprern. Ein von der dortigen Verwaltung ausgestellter Grundstückstitel wird von der Republik Zypern nicht anerkannt, ein Kaufvertrag über ein solches Grundstück bleibt deshalb rechtlich angreifbar.

Grundlage: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte 2003, Art. 1 Abs. 1 (Aussetzung des Rechtsbestands)

Wie real dieses Risiko in Nordzypern ist, zeigt der Fall Apostolides gegen Orams: Der Europäische Gerichtshof entschied 2009, dass ein Urteil eines Gerichts der Republik Zypern gegen ein britisches Ehepaar, das dort ein Haus auf enteignetem Land gebaut hatte, in der gesamten EU vollstreckt werden muss. Das Ehepaar musste das Haus abreißen. Wer Land ohne Zustimmung des eingetragenen Eigentümers nutzt, verkauft oder vermietet, macht sich außerdem nach zyprischem Strafrecht strafbar. Ein zyprisches Strafgericht verurteilte deswegen im Oktober 2025 eine Person zu fünf Jahren Haft.

Grundlage: EuGH, Urteil vom 28.04.2009, Rs. C-420/07 (Apostolides ./. Orams); Art. 281 Abs. 1 lit. a und Art. 303A des zyprischen Strafgesetzbuchs

Welche Lasten es gibt

easements wie das Wegerecht (right of way), dazu Stützungsrechte an Grenzmauern, Wasser- und Leitungsrechte sowie das gesetzliche Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks. Eine Besonderheit: Die easement ist in Zypern selbst immovable property im Sinn des Gesetzes und wird als solche eingetragen.

Ob sie den Käufer binden

Das Gesetz zählt acht Wege auf, auf denen ein Recht über fremdem Grund überhaupt entstehen kann, und die beim District Lands Office eingetragene Gewährung des Eigentümers ist nur der erste (Art. 11 Abs. 1 lit. a Cap. 224). Dasselbe Recht entsteht auch ganz ohne Gewährung: durch dreißig Jahre ununterbrochene Ausübung (lit. b, niemals gegen die Republik), durch Anerkennung im Urteil eines zuständigen Gerichts (lit. c), durch Gewährung in einem firman vor dem 4. Juni 1878 (lit. d), als Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks nach Art. 11A (lit. e), durch Enteignung (lit. f), durch schriftlichen Vorbehalt bei der Übertragung (lit. g) oder durch Anordnung des Direktors zur Erschließung eines bei der Realteilung eingeschlossenen Grundstücks nach Art. 29 (lit. h). Wie auch immer erworben, haftet das Recht dem Grundstück an und geht bei jeder Verfügung mit über (Art. 12 Abs. 1); es erlischt durch schriftliche Aufgabe gegenüber dem Katasteramt oder durch dreißig Jahre Nichtausübung (Art. 12 Abs. 2). Ein sauberer Auszug des District Lands Office schließt die durch langen Gebrauch erworbene Last damit nicht aus.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.