Kaufnebenkosten in Nordzypern

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Zypern ist seit 1974 geteilt. In Nordzypern, dem türkisch besetzten Nordteil der Insel, gilt weder das Recht der Republik Zypern noch, seit deren EU-Beitritt 2004, das EU-Recht: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte setzt den gemeinschaftlichen Rechtsbestand für Gebiete außer Kraft, die nicht unter der tatsächlichen Kontrolle der Regierung der Republik Zypern stehen. Rund achtzig Prozent des privaten Grundbesitzes in Nordzypern gehörte vor 1974 griechischen Zyprern. Ein von der dortigen Verwaltung ausgestellter Grundstückstitel wird von der Republik Zypern nicht anerkannt, ein Kaufvertrag über ein solches Grundstück bleibt deshalb rechtlich angreifbar.

Grundlage: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte 2003, Art. 1 Abs. 1 (Aussetzung des Rechtsbestands)

Wie real dieses Risiko in Nordzypern ist, zeigt der Fall Apostolides gegen Orams: Der Europäische Gerichtshof entschied 2009, dass ein Urteil eines Gerichts der Republik Zypern gegen ein britisches Ehepaar, das dort ein Haus auf enteignetem Land gebaut hatte, in der gesamten EU vollstreckt werden muss. Das Ehepaar musste das Haus abreißen. Wer Land ohne Zustimmung des eingetragenen Eigentümers nutzt, verkauft oder vermietet, macht sich außerdem nach zyprischem Strafrecht strafbar. Ein zyprisches Strafgericht verurteilte deswegen im Oktober 2025 eine Person zu fünf Jahren Haft.

Grundlage: EuGH, Urteil vom 28.04.2009, Rs. C-420/07 (Apostolides ./. Orams); Art. 281 Abs. 1 lit. a und Art. 303A des zyprischen Strafgesetzbuchs

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Entscheidend ist, ob eine Bestandsimmobilie mit Übertragungsgebühren oder ein Neubau mit Umsatzsteuer gekauft wird. Die frühere Stempelsteuer wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft.

Die einzelnen Posten

Übertragungsgebühren (gesetzlich fest): Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fallen gestaffelte Übertragungsgebühren an: 3 Prozent bis 85.000 Euro, 5 Prozent bis 170.000 Euro, 8 Prozent darüber. Darauf gilt ein dauerhafter Rabatt von 50 Prozent, sodass effektiv 1,5, 2,5 und 4 Prozent anfallen, gezahlt vom Käufer. Beim Neubau, auf den Umsatzsteuer erhoben wird, entfallen die Übertragungsgebühren ganz. Rechtsanwalt (frei vereinbar): In Zypern wickelt üblicherweise ein Rechtsanwalt den Kauf ab und prüft im Grundbuch die Belastungen (title search). Das Honorar liegt bei rund 1,2 bis 2 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, markttypisch 3.000 bis 5.000 Euro. Maklerprovision (frei vereinbar): Frei vereinbar, üblicherweise vom Verkäufer getragen; für den Käufer fällt dann nichts an.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandsimmobilie von privat ist umsatzsteuerfrei; hier greifen die Übertragungsgebühren. Beim Neubau vom Bauträger fällt Umsatzsteuer an, 19 Prozent zum Normalsatz, für die erste selbst bewohnte Hauptwohnung unter Bedingungen ermäßigt auf 5 Prozent. Wo Umsatzsteuer anfällt, entfallen die Übertragungsgebühren.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.