Widmung und Schutzgebiete in Oia prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

Für die Siedlung Oia gelten zwei eigens vermessene Bauzonen: In Zone A, dem geschlossenen historischen Kern von vor 1923, braucht ein Grundstück mindestens 600 Quadratmeter Fläche und 13 Meter Straßenfront. In Zone B, dem dicht bebauten, zur Caldera hin liegenden Teil der Siedlung, sind es mindestens 2000 Quadratmeter und 25 Meter Front. In beiden Zonen darf ein Gebäude höchstens 7 Meter hoch sein.

Grundlage: Präsidialdekret vom 28.06.1993, Artikel 1 (ΦΕΚ 817/Δ/20.07.1993)

Dasselbe Dekret schreibt für Oia auch die Fassaden fest: Fensteröffnungen dürfen je Geschoss höchstens 20 Prozent der Fassadenfläche einnehmen, eine Einfriedung des Grundstücks höchstens 0,80 Meter hoch sein. Beides schützt dieselbe Sache, den freien Blick auf die Caldera und das geschlossene weiße Erscheinungsbild der Siedlung.

Grundlage: Präsidialdekret vom 28.06.1993, Artikel 2 (ΦΕΚ 817/Δ/20.07.1993)

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Ob ein Grundstück bebaubar ist, hängt davon ab, ob es innerhalb (εντός σχεδίου) oder ausserhalb (εκτός σχεδίου) des Stadtplans liegt; das τοπικό πολεοδομικό σχέδιο und die übergeordnete Raumordnung legen das fest. Grundlage ist das Gesetz 4759/2020, das das Raum- und Städtebaurecht modernisiert.

Schutzgebiete und ihre Folgen

Der Küstenstreifen (αιγιαλός) und archäologische Zonen sind öffentliches Gut und nicht frei bebaubar; dazu kommen Wald- und Naturschutz.

Vorkaufsrechte

Staat und zuständige Gemeinde haben nach Art. 225 des Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Kodex des grundlegenden Raumordnungsrechts, zurückgehend auf Art. 5 Abs. 4 des Gesetzes 1337/1983 und Art. 55 des Gesetzes 947/1979) ein Vorkaufsrecht zu denselben Bedingungen, die einem Dritten angeboten wurden, mit einer Ausübungsfrist von 30 Tagen, danach 10 Tage bis zur notariellen Beurkundung. Anders als beim deutschen § 24 BauGB gilt das aber nur in eigens dafür ausgewiesenen Planungszonen, nicht landesweit, und erstreckt sich ausdrücklich auch auf den Verkauf privater Wälder und waldähnlicher Flächen. Ein oft vermutetes staatliches Vorkaufsrecht bei Antiquitäten (Gesetz 3028/2002, Art. 28) gilt dagegen nur für bewegliche Denkmäler, nicht für Grundstücke; bei unbeweglichen Denkmälern und Grundstücken in archäologischen Zonen nutzt der Staat stattdessen eine Enteignung gegen Entschädigung.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.