Die Eigentümergemeinschaft in Paris prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In Paris darf die Miete bei einem neuen Vertrag einen Höchstwert je Quadratmeter nicht überschreiten. Den Wert setzt der Präfekt jedes Jahr neu fest, getrennt nach Stadtviertel, Zimmerzahl, Baualter und danach, ob möbliert vermietet wird. Liegt die vereinbarte Miete darüber, kann der Mieter ihre Herabsetzung verlangen. Die Regel ist ein befristeter Versuch: Sie läuft im November 2026 aus, und ob sie danach weitergeht, war am 15.08.2026 nicht entschieden.

Grundlage: Art. 140 Loi ELAN Nr. 2018-1021 vom 23.11.2018, verlängert durch die Loi 3DS vom 21.02.2022; in Paris angewandt seit 01.07.2019, die Höchstwerte stehen im jährlichen Arrêté des Präfekten

Wer in Paris eine Wohnung dauerhaft anders nutzen will, etwa als möblierte Ferienwohnung oder als Büro, braucht dafür eine Genehmigung der Stadt. Sie wird in der Regel nur gegen Ausgleich erteilt: Der Antragsteller muss an anderer Stelle in der Stadt eine Fläche, die bisher kein Wohnraum war, in Wohnraum umwandeln. Wer eine Wohnung zu diesem Zweck kauft, kauft die Genehmigung also nicht mit.

Grundlage: Art. L. 631-7 ff. Code de la construction et de l'habitation; die Ausgleichspflicht regelt das Règlement municipal der Stadt Paris über die Nutzungsänderung, Fassung 2025 DLH 44

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Die Copropriété teilt das Gebäude in private Lose (Wohnungen) und gemeinschaftliche Teile auf, die jedem Los als Quote (tantièmes) zugeordnet sind.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Das Syndicat des copropriétaires beschließt in der assemblée générale und wird von einem Syndic (Verwalter) geführt. Das règlement de copropriété regelt die Nutzung.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer zahlen laufende charges de copropriété und in einen fonds de travaux ein. Er ist inzwischen für praktisch jede Wohnungseigentümergemeinschaft Pflicht, seit die frühere Ausnahme für Anlagen unter zehn Losen zum 1. Januar 2025 ausgelaufen ist, und beträgt jährlich mindestens 2,5 Prozent der geplanten Arbeiten, wenn ein mehrjähriger Arbeitsplan (plan pluriannuel de travaux) vorliegt, sonst mindestens 5 Prozent des Budgets. Die eingezahlten Beträge sind an das Los gebunden.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Vor dem Kauf erstellt der Syndic den état daté, der die Schulden des Verkäufers und die künftigen Lasten des Käufers auflistet. Der fonds de travaux geht mit über und wird nicht zurückerstattet. Nach Artikel 20 kann das Syndicat den Kaufpreis blockieren, um offene Lasten des Verkäufers einzutreiben. Der Käufer sollte état daté und carnet d'entretien prüfen.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.